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Il primo mese di quarantena è passato e purtroppo ancora non ci sono indicazioni ufficiali sul tema affitti. In mancanza di decreti ad hoc, dobbiamo considerare validi tutti i vincoli contrattuali ‘tradizionali’, ma vista la situazione di emergenza abbiamo deciso di coinvolgere gli esperti di Affitto Certificato e TrustLet per chiarire tutti i dubbi più frequenti.
1) Come inquilino posso non pagare l’affitto portando come causa il covid19?
No! Il Canone di locazione, salvo diverso accordo tra le parti, deve essere pagato.
Al momento i decreti emessi dal Governo per l’emergenza COVID-19, compreso il “Cura-Italia”, non contengono disposizioni che consentono all’inquilino di sospendere il pagamento del canone.
2) Posso non pagare le utenze per questi mesi di quarantena?
Anche le utenze devono essere pagate, tuttavia l’Autorità di regolazione per energia reti e ambiente ha disposto fino al 13 aprile 2020 il blocco di tutte le eventuali procedure di sospensione per morosità delle forniture di energia elettrica, gas e acqua – di famiglie e imprese – già avviato dallo scorso 10 marzo. E’ probabile che tale termine verga prorogato stante il perdurare dell’emergenza. In sostanza se non si riescono a pagare le bollette, le forniture proseguono, ma l’ente erogatore potrà senza interrompere il servizio procedere al recupero del credito.
3) Come proprietario, ci sono strumenti per far si che il mio inquilino provveda al pagamento?
Non esistono strumenti eccezionali di recupero dei canoni non pagati per l’emergenza, si dovrà procedere con formale diffida ad adempiere, ed eventualmente con la procedura giudiziale di sfratto per morosità e decreto ingiuntivo per il recupero delle somme non corrisposte dall’inquilino, tenendo conto però, della sospensione degli sfratti ad oggi prorogata fino al mese di luglio 2020.
4) Posso ottenere un credito d’imposta se ho pagato l’affitto di marzo?
Il Decreto Cura-Italia riconosce ai soggetti esercenti attività d’impresa per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi – fondi commerciali). E’ molto probabile che questa misura sia prorogata anche per i prossimi mesi.
5) Se non pago l’affitto posso diventare moroso?
Si, ma lo sfratto per morosità non potrà essere eseguito prima di luglio 2020.
6) Posso ricevere un’intimazione di sfratto durante la quarantena?
Al momento con il decreto “Cura Italia” è stato approvato il blocco degli sfratti fino al 30 giugno 2020, quindi eventuali esecuzioni sono rimandate al mese di luglio 2020.
Ritengo che se l’inquilino sia affetto da covid-19 certificato da medico, anche se non specificato da alcuna norma processuale, l’Ufficiale Giudiziario, incaricato per lo sfratto anche successivamente al 1 luglio 2020, possa differire l’esecuzione al termine della quarantena.
7) Quali aiuti possiamo aspettarci dallo stato?
Maggiori somme messe a disposizione del Fondo Morosità incolpevole, che avendone i requisiti reddituali viene erogato dai rispettivi Comuni di residenza, a cui dovrà essere rivolta la domanda scritta. I Comuni hanno a disposizione somme per famiglie che non riescono a pagare l’affitto per gravi motivi (famiglie a basso reddito).
In attesa di aiuti da parte del governo, ecco cosa possiamo fare:
1) Trovare un accordo scritto per la riduzione del canone di affitto:
Inquilini e proprietari possono accordarsi e ridurre il canone di affitto per l’emergenza Coronavirus con impatto temporaneo in questo periodo di difficoltà. Per evitare di pagare le imposte sui canoni non riscossi è necessario che l’accordo sia registrato entro 30 giorni, compilando il Modello 69, che potete trovare qui o reperire presso l’Agenzia delle Entrate.
In questo caso ci sono benefici per entrambe le parti, il proprietario avrà uno sgravio fiscale, e comunque anche se in misura ridotta potrà ancora godere del pagamento del canone, l’inquilino potrà proseguire a godere l’immobile risparmiando sulla misura del canone.
2) E’ possibile annullare il contratto d’affitto?
E’ possibile procedere con la risoluzione invocando l’art. 1467 c.c. “ se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili” (avvenimenti straordinari ed imprevedibili come il COVID-19).
In questo caso si ha la chiusura definitiva dell’accordo tra proprietario ed inquilino, pertanto l’inquilino dovrà traslocare prontamente e lasciare libera la casa. Ricordiamo che anche in questo caso sarà obbligatorio il pagamento dei canoni passati (marzo o aprile).
