Ya ha pasado el primer mes de cuarentena y todavía no hay indicaciones oficiales al respecto. A falta de decretos ad hoc, consideraremos válidos todos los contratos "tradicionales", pero dada la situación de emergencia hemos decidido recurrir a los expertos de Affitto Certificato y de TrustLet para resolver las dudas más frecuentes.
1) Come inquilino posso non pagare l'affitto portando come causa il covid19?
Salvo acuerdo en contrario entre las partes, el canon de localización debe pagarse.
Por el momento, los decretos emitidos por el Gobierno para la emergencia COVID-19, incluidos los "Cura-Italia", no contienen disposiciones que permitan al inquilino prescindir del pago del canon.
2) ¿Puedo no pagar los gastos de estos meses de cuarentena?
Anche le utenze devono essere pagate, tuttavia l'Autorità di regolazione per energia reti e ambiente ha disposto fino al 13 aprile 2020 il blocco di tutte le eventuali procedure di sospensione per morosità delle forniture di energia elettrica, gas e acqua - di famiglie e imprese - già avviate dallo scorso 10 marzo. E' probabile che tale termine verga prorogato stante il perdurare dell'emergenza. En caso de que no se paguen las facturas, los muebles continuarán, pero el erogador podrá proceder a la recuperación del crédito sin interrumpir el servicio.
3) Como propietario, ¿cuáles son los medios para garantizar que mi inquilino paga?
Non esistono strumenti eccezionali di recupero dei canoni non pagati per l'emergenza, si dovrà procedere con formale diffida ad adempiere, ed eventualmente con la procedura giudiziale di sfratto per morosità e decreto ingiuntivo per il recupero delle somme non corrisposte dall'inquilino, tenendo conto però, della sospensione degli sfratti ad oggi prorogata fino al mese di luglio 2020.
4) ¿Puedo obtener un crédito fiscal si he pagado la declaración de marzo?
Il Decreto Cura-Italia riconosce ai soggetti esercienti attività d'impresa per l'anno 2020, un credito d'imposta nella misura del 60% dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi - fondi commerciali). E' molto probabile che questa misura sia prorogata anche per i prossimi mesi.
5) Si no pagas el impuesto, ¿puedo convertirme en moroso?
Si, pero lo sfratto per morosità non potrà essere eseguito prima di luglio 2020.
6) ¿Es posible tener una intimidad de fraternidad durante la cuarentena?
Al momento con il decreto "Cura Italia" è stato approvato il blocco degli sfratti fino al 30 giugno 2020, quindi eventuali esecuzioni sono rimandate al mese di luglio 2020.
Ritengo che se l'inquilino sia affetto da covid-19 certificato da medico, anche se non specifico da alcuna norma processuale, l'Ufficiale Giudiziario, incaricato per lo sfratto anche successivamente al 1 luglio 2020, possa differire l'esecuzione al termine della quarantena.
7) ¿Qué ayuda podemos obtener del Estado?
Para obtener más información sobre las ayudas del Fondo de Garantía de Depósitos, que cumple los requisitos establecidos en el presente Reglamento, diríjase a los respectivos municipios de residencia, a los que deberá remitirse la solicitud escrita. Los Ayuntamientos disponen de ayudas para las familias que no corren el riesgo de tener que pagar la declaración por motivos graves (familias de baja renta).
A la espera de la ayuda del Gobierno, esto es lo que podemos hacer:
1) Trovare un accordo scritto per la riduzione del canone di affitto:
Inquilini e proprietari possono accettare e ridurre il canone di affetto per l'emergenza Coronavirus con impatto temporaneo in questo periodo di difficoltà. Para no tener que pagar las primas de los seguros no cubiertos es necesario que el acuerdo se registre en un plazo de 30 días, cumplimentando el Modelo 69, que puede obtenerse aquí o solicitándolo a la Agencia de Entradas.
In questo caso ci sono benefici per entrambe le parti, il proprietario avrà un sgravio fiscale, e comunque anche se in misura ridotta potrà ancora godere del pagamento del canone, l'inquilino potrà proseguire a godere l'immobile risparmiando sulla misura del canone.
2) ¿Es posible anular el contrato de matrimonio?
E' possibile procedere con la risoluzione invocando l'art. 1467 c.c. " se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili" (avvenimenti straordinari ed imprevedibili come il COVID-19).
In questo caso si ha la chiusura definitiva dell'accordo tra proprietario ed inquilino, pertanto l'inquilino dovrà traslocare prontamente e lasciare libera la casa. Ricordiamo che anche in questo caso sarà obbligatorio il pagamento dei canoni passati (marzo o aprile).