L’acquisto di una casa è un importante passo nella vita di una persona. Tuttavia, non tutti hanno la possibilità di acquistare un immobile in un solo colpo. Qui entra in gioco l’affitto con riscatto, una formula che consente di diventare proprietari di un immobile dopo un certo periodo di locazione.
Ma come funziona l’affitto con riscatto? Scopriamolo insieme.
Cos’è l’affitto con riscatto?
L’affitto con riscatto, noto anche come “rent to buy”, è un particolare tipo di contratto che consente ad un inquilino di diventare proprietario di un immobile dopo un periodo di locazione. L’idea alla base di questa formula è quella di dare la possibilità di acquistare una casa a chi, al momento, non ha la liquidità necessaria per farlo.
In sostanza, il locatario paga un canone di locazione per un determinato periodo di tempo, al termine del quale ha la possibilità di acquistare l’immobile, sottraendo dal prezzo di vendita finale le quote già versate come canoni di locazione.
Come funziona l’affitto con riscatto?
Il funzionamento dell’affitto con riscatto è piuttosto semplice. Il proprietario dell’immobile e l’occupante (inquilino) stabiliscono un contratto di affitto per un periodo di tempo prestabilito, al termine del quale l’inquilino ha la possibilità di acquistare l’immobile.
Nel corso del periodo di locazione, l’inquilino paga un canone mensile al proprietario. Questo canone è generalmente superiore rispetto a quello di un normale affitto, in quanto include un acconto sul prezzo finale di vendita dell’immobile.
Al termine del periodo di locazione, l’inquilino può scegliere se acquistare o meno l’immobile. Se decide di acquistarlo, il prezzo finale di vendita sarà ridotto della somma già versata come canoni di locazione.
Questa formula di acquisto è regolamentata dal Decreto Legge “Sblocca Italia” (DL. 133/2014), che prevede alcune regole fondamentali:
- La durata del contratto di affitto con riscatto non può superare i 10 anni.
- Per avere effetti legali, il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari.
- Il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni.
Tipologie di contratto di affitto con riscatto
Esistono diverse forme contrattuali di affitto con riscatto, ognuna con le proprie specificità:
- Con diritto all’acquisto: in questo caso, il proprietario dell’immobile è obbligato a venderlo, mentre l’inquilino ha la possibilità, ma non l’obbligo, di acquistarlo alla scadenza del contratto di locazione.
- Con patto di futura vendita: con questa formula, l’inquilino è obbligato ad acquistare l’immobile alla fine del periodo di locazione. Se decide di non farlo, il proprietario trattiene le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita.
- Con riserva di proprietà: in questa situazione, l’inquilino diventa proprietario dell’immobile solo dopo aver pagato l’intero importo dovuto. In caso di inadempienza, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e riprendere l’immobile.
Per quali immobili è previsto l’affitto con riscatto?
Il rent to buy può essere applicato a qualsiasi tipo di immobile: abitazioni private, appartamenti, negozi, uffici, terreni e anche immobili in costruzione. Quest’ultimo caso rappresenta una grande opportunità sia per i futuri inquilini che per le imprese di costruzione, che possono utilizzare questa formula come strumento per coprire le rate del mutuo contratto con gli istituti bancari per realizzare l’edificio.
Affitto con riscatto: conviene?
L’affitto con riscatto può rappresentare una soluzione vantaggiosa per molte persone che desiderano acquistare una casa ma che, per varie ragioni, non hanno una disponibilità economica immediata o non possiedono tutte le garanzie richieste per ottenere un mutuo.
Pro e contro dell’affitto con riscatto per il conduttore
Di seguito elenchiamo alcuni dei vantaggi più rilevanti per l’affittuario:
- Possibilità di usufruire dell’immobile fin da subito.
- Libertà di scelta nel diventare proprietari dell’immobile al termine del periodo di locazione.
- Non deve pagare l’IMU e la TASI fino al riscatto dell’immobile.
- Nel caso di acquisto, non perde la totalità dei canoni versati per l’affitto, in quanto una parte viene considerata come acconto sul prezzo di vendita finale.
- Può dimostrare uno storico di buon pagatore alle banche, aumentando le probabilità di ottenere un mutuo.
Tuttavia, come ogni formula, anche l’affitto con riscatto presenta dei possibili svantaggi, tra cui:
- Il canone di locazione è più alto rispetto a quello di un normale affitto.
- Se l’inquilino decide di non acquistare l’immobile, perde la quota versata come anticipo sul prezzo di vendita.
- Il prezzo finale di vendita potrebbe risultare superiore rispetto al valore di mercato dell’immobile.
Pro e contro per il locatore
Per quanto riguarda il proprietario, i vantaggi principali sono:
- Ricevere un canone di affitto più alto rispetto alla norma.
- Rimanere proprietario dell’immobile fino all’effettiva vendita.
- Proteggersi da possibili svalutazioni dell’immobile, poiché il prezzo viene fissato al momento della firma del contratto.
Invece, gli svantaggi per il proprietario sono:
- Deve pagare le tasse e le imposte relative all’immobile, come IMU e TASI, fino al riscatto dell’immobile.
- Non può beneficiare delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
- In caso di mancato acquisto dell’immobile da parte dell’inquilino, potrebbe dover affrontare procedure legali per recuperare la proprietà dell’immobile.
Conclusioni
L’affitto con riscatto può rappresentare una soluzione conveniente per molte persone che desiderano acquistare una casa ma che, per varie ragioni, non hanno una disponibilità economica immediata o non possiedono tutte le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Tuttavia, come ogni decisione importante, è necessario considerare attentamente i pro e i contro prima di procedere.
Ricorda sempre di chiedere consiglio ad un professionista del settore immobiliare o ad un avvocato esperto in diritto immobiliare prima di prendere qualsiasi decisione. L’acquisto di una casa è un impegno serio e deve essere gestito con la dovuta attenzione e prudenza.
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