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Introducción
La mayoría de los operadores tienen dificultades para responder a una pregunta sencilla: ¿cuáles son sus márgenes operativos y su beneficio sobre una base unitaria?
Aunque la pregunta pueda parecer sencilla, no lo es. La gestión de la propiedad es un negocio complejo, con entradas y costes que proceden de distintos socios en distintos periodos. Además, algunos ingresos y costes son variables, lo que facilita la previsión y complica aún más el cálculo de los beneficios. Añade el hecho de que los inquilinos pueden saltarse el pago de algunos meses de contrato y tendrás un gran punto de interrogación al responder a esta pregunta.
Gracias a nuestra experiencia en la gestión de la propiedad, hemos encontrado una fórmula para calcular los márgenes sobre una base unitaria y agregada.
Comenzar desde cero
Como todas las lecciones de Flujo de Caja que hemos aprendido, el primer paso son las entradas. De nuevo, esto es fácil, ya que sólo se trata de los datos recogidos por cada unidad.
También puede buscar otras fuentes de ingresos, por ejemplo, vendiendo otros servicios a sus clientes.
Lo que es esencial aquí y para el cálculo de los costes es que estés atento a las fechas de cobro efectivas. Las fechas de cobro significan que debes tener en cuenta el día en que recibes dinero de cualquier fuente en el banco. Puede ser de algún modo válido (por ejemplo, la renovación del contrato) o no válido (por ejemplo, la utilización de un servicio adicional).
Por lo tanto, debe tener en cuenta el fin de semana y las festividades, para no estar preparado si la rescisión del contrato se produce el sábado. En este caso, asegúrese de no recibir ninguna transferencia bancaria en su cuenta antes del sábado.
Preste atención a los costes de gestión
La sección de costes es la que podemos controlar porque somos nosotros los que decidimos en qué gastar. Sin embargo, esta sección debe ser la más importante, ya que influirá más en los márgenes.
Veamos aquí un desglose de las principales partidas de gastos y veamos para cada una de ellas lo que puedes hacer y cómo puedes calcularlo.
La tasa de gestión o pasivo
Sosterrai questo costo se ti occupi della gestione della proprietà o del subaffitto. Sin embargo, si posees la propiedad, bien por ti; esto es todo beneficio.
Esta lista de precios se refiere a los importes que se pagan al propietario del apartamento por la compra del mismo o a la tasa que se cobra por su gestión.
Sarebbe utile se facessi attenzione nel fissare una data di pagamento distante da quella di riscossione dell'affitto. Este proceso te permitirá hacer frente a posibles inquilinos en tránsito. Por ejemplo, si el primer día de la semana el inquilino recibe los datos de la firma del contrato y luego se pone de acuerdo con el propietario para pagar el 5, dispondrá de un breve plazo para gestionar los inquilinos morosos. Tuttavia, se incontri un fine settimana o un periodo di vacanza, ti troverai in seri problemi.
Sólo los propietarios recogen la declaración de los inquilinos a principios de mes. Il proprietario viene poi pagato a metà mese o più tardi
¿Qué hacer con los acuerdos existentes con los propietarios?
Si ya ha estabilizado sus cuentas, compruebe que los datos de pago están un poco más avanzados este mes.
A ellos sólo les interesa una cosa: tener dinero en su banco. Por lo tanto, no tiene sentido que te estreses buscando todas las cuentas en los primeros días de la semana. También es mejor para ellos, los propietarios, que te tomes tu tiempo para gestionar la cuenta y luego transferir el dinero a los propietarios.
Otra alternativa
Como alternativa, puede pagar los alquileres directamente al propietario. Esta solución tiene la ventaja de que obtendrás menos dinero y, además, recibirás una compensación del propietario.
Además, el pago no podrá efectuarse al subarrendatario; los inquilinos deberán pagarte a ti y no al propietario por contrato.
Le fatture
Esto es lo que resulta difícil. Sin embargo, las bolitas son difíciles de manejar, ya que algunas son ricas y otras no, con diferentes tiempos de engorde.
Ricevi un importo fisso dall'inquilino, quindi va bene. Pero después, considere la gestión de un aspecto muy complejo de su actividad: el saldo.
El saldo tiene en cuenta los gastos de las entradas de pescado que provienen de los alquileres y el coste de cada gasto. Deberá tratar cada asunto de forma diferente, pero sobre todo contar con una estrategia dedicada con antelación [link all'articolo per l'affitto tutto compreso].
Menzione alle spese di condominio
A veces, los inquilinos tienen problemas con la gestión de las pensiones de los condominios y con quién debe pagarlas. Ci sono regole chiare stabilite finall'inizio ed è meglio informare subito gli inquilini. El problema no es quién paga, sino quién debe pagar.
No quieren pagar nada sin motivo
La solución es o el inquilino paga y viene reembolsado, o su estado paga por adelantado. El padrone di casa rimborserà questa soluzione facendo pagare un premio sull'affitto.
I dipendenti
Si tu nivel de satisfacción es muy alto, dispondrás de personal. Los propietarios deberán distribuir sus gastos entre todas sus unidades.
Una idea interesante es calcular el beneficio neto medio por empleado, sumando los costes operativos (pasivo y billetes). De este modo, podrás hacerte una idea de la redistribución de cada miembro del personal, especialmente si alguno de ellos trabaja en unidades diferentes.
Ragionare per unità
También puedes calcular los márgenes y la rentabilidad por unidad. El cálculo de los márgenes es un problema muy complejo con una solución fácil, y recuerda que puede ser más sencillo gracias a RentYourNest.
