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Introduction
La plupart des exploitants ont du mal à répondre à une question simple : quelles sont tes marges d’exploitation et ton bénéfice à l’unité ?
Même si la question peut sembler simple, elle ne l’est pas. La gestion immobilière est une activité complexe, dont les revenus et les coûts proviennent de différentes parties prenantes à différentes périodes. De plus, certains comptes de revenus et de coûts sont récurrents, ce qui facilite les prévisions mais rend le calcul du bénéfice encore plus complexe. Ajoute à cela le fait que les locataires peuvent omettre de payer certains mois de loyer, et tu te retrouveras avec un gros point d’interrogation lorsque tu répondras à une telle question.
Grâce à notre expérience en gestion immobilière, nous avons trouvé une formule pour calculer les marges par unité et de manière globale.
Commence par les revenus
Comme toutes les leçons de Cash Flow que nous avons faites nous l’avons appris, la première ligne est celle des revenus. Encore une fois, c’est facile car il s’agit généralement du loyer perçu de chaque unité.
Cependant, tu peux collecter d’autres sources de revenus, par exemple en vendant d’autres services à tes locataires
Ce qui est essentiel ici et pour la section des coûts, c’est que tu fasses attention aux dates de collecte effectives. Les dates de collecte signifient que tu dois prendre en compte le jour où tu reçois de l’argent à la banque de chaque source. Cela peut être d’une manière ou d’une autre récurrent (c’est-à-dire la collecte du loyer) ou non récurrent (c’est-à-dire l’utilisation d’un service supplémentaire).
Ici, tu dois soigneusement prendre en compte les week-ends et les jours fériés, pour ne pas être pris au dépourvu si la collecte du loyer a lieu le samedi. Dans ce cas, assure-toi que tu ne verras pas de virement bancaire sur ton compte avant mardi.
Mets l’accent sur les coûts d’exploitation
La section des coûts est celle que nous pouvons contrôler, car c’est nous qui décidons des dépenses à effectuer. Par conséquent, cette section doit être la plus étudiée car c’est elle qui affectera le plus les marges.
Nous allons voir ici une ventilation de tous les principaux comptes de coûts, et nous verrons pour chacun ce que tu peux faire et comment tu peux le calculer.
Frais de gestion ou revenu passif
Tu auras ce coût si tu fais de la gestion immobilière ou de la sous-location. Cependant, si tu es propriétaire du bien, tant mieux pour toi ; tout ceci est un bénéfice.
Ce compte de coûts fait référence à l’argent que tu verses au propriétaire de l’appartement pour louer son appartement ou aux frais qu’il reçoit de la gestion
Il serait utile que tu définisses une date de paiement différente de la date à laquelle le loyer est reçu. Ce procédé te permet de faire face à d’éventuels locataires retardataires. Par exemple, si tu fixes la date de collecte du loyer auprès des locataires le premier du mois, puis que tu conviens avec le propriétaire de le payer le 5, tu auras une courte fenêtre pour gérer ces locataires en retard. Cependant, si tu rencontres un week-end ou une période de vacances, tu auras de sérieux problèmes.
Habituellement, les propriétaires perçoivent le loyer des locataires au début du mois. Le propriétaire est ensuite payé au milieu du mois ou plus tard
Que dois-je faire des accords existants avec les propriétaires ?
Si tu as déjà mis en place des accords, va les voir en demandant que la date de paiement soit un peu plus tard dans le mois.
Ils ne sont intéressés que par une seule chose : avoir l’argent dans leur banque. C’est donc un non-sens pour toi de stresser en collectant tous les loyers dans les premiers jours du mois. Il est également préférable pour eux, les propriétaires, que tu prennes ton temps pour gérer les loyers et que tu transfères ensuite l’argent aux propriétaires.
Une autre alternative
Tu peux aussi demander aux locataires de payer directement le propriétaire. Cette solution a l’avantage de recevoir l’argent immédiatement, mais tu devras ensuite obtenir tes honoraires auprès des propriétaires.
De plus, le paiement ne peut pas s’appliquer à la sous-location ; les locataires doivent te payer et non le propriétaire, conformément au contrat.
Facts
C’est là que les choses se mettent en place. Tout d’abord, les factures sont difficiles à gérer car certaines sont récurrentes et d’autres non, avec des délais différents en termes de facturation
Tu reçois un montant fixe du locataire, donc c’est bon. Mais ensuite, tu dois envisager de gérer un aspect très complexe de ton entreprise : l’argent
Le solde prend en compte les entrées provenant du revenu fixe que tu obtiens des locataires et le coût de chaque facture. Ici, tu dois traiter chaque relevé différemment, mais surtout avoir une stratégie dédiée à l’avance [lien de l’article pour le loyer tout compris]
Mentionne les frais de copropriété
Souvent, les locataires ont des problèmes avec la gestion des frais de copropriété et qui doit les payer. Des règles claires sont mises en place dès le départ, et il est préférable d’informer les locataires dès le début. Le problème ici n’est pas de savoir qui doit payer, mais pourquoi le locataire doit le faire.
Ils ne veulent pas payer pour quelque chose sans raison
La solution est la suivante : soit le locataire le paie et se fait rembourser, soit ton État le paie d’avance. Le propriétaire remboursera cette solution en faisant payer une prime sur le loyer.
Les employés
Si ta complexité est suffisamment élevée, tu auras un personnel. Les propriétaires doivent répartir leurs coûts entre toutes tes unités
Une idée intéressante est de calculer ton Revenu net moyen par emploi, en retirant les coûts d’exploitation (loyer passif et factures). De cette façon, tu as une idée de la rentabilité de chaque collaborateur, surtout si tu consacres chacun d’entre eux à différentes unités.
Raisonner en fonction de chaque unité
Tu peux maintenant calculer les marges et la rentabilité par unité. Le calcul des marges est un problème très complexe avec une réponse facile, et rappelle-toi qu’il peut être rendu encore plus simple grâce à RentYourNest
