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Introducción
La mayoría de los explotadores no saben responder a una pregunta sencilla: ¿cuáles son sus márgenes de explotación y su beneficio unitario?
Aunque la cuestión pueda parecer sencilla, no lo es. La gestión inmobiliaria es una actividad compleja, en la que los ingresos y los costes proceden de distintas partes interesadas en distintos períodos. Además, algunas cuentas de ingresos y gastos son corrientes, lo que facilita las previsiones pero hace aún más complejo el cálculo del beneficio. Añádase a esto el hecho de que los locatarios pueden omitir el pago de ciertos meses de renta, y usted se encontrará con un gran punto de interrogación cuando responda a una pregunta de este tipo.
Gracias a nuestra experiencia en gestión inmobiliaria, hemos encontrado una fórmula para calcular los márgenes por unidad y de forma global.
Comenzando por los ingresos
Como en todas las lecciones de Cash Flow que hemos hecho, la primera línea es la de los ingresos. Una vez más, es fácil, ya que generalmente se trata del importe percibido por cada unidad.
Sin embargo, puede obtener otras fuentes de ingresos, por ejemplo, vendiendo otros servicios a sus clientes.
Lo que es esencial aquí y para la sección de costes es que prestes atención a las fechas de cobro efectivas. Las fechas de cobro significan que debes tener en cuenta el día en que recibes el dinero en el banco de cada fuente. Esto puede ser de una manera u otra, periódica (es decir, el cobro del préstamo) o no periódica (es decir, la utilización de un servicio complementario).
Por lo tanto, debe tener en cuenta los fines de semana y los días festivos para no verse perjudicado si el cobro de la deuda tiene lugar el sábado. En este caso, asegúrese de no haber realizado ninguna transferencia bancaria a su cuenta antes del lunes.
Mets l'accent sur les coûts d'exploitation
La sección de costes es la que podemos controlar, ya que somos nosotros quienes decidimos los gastos que hay que efectuar. Par conséquent, cette section doit être la plus étudiée car c'est elle qui affectera le plus les marges.
Vamos a ver aquí un resumen de todas las principales cuentas de gastos, y le diremos a cada uno lo que puede hacer y cómo puede calcularlo.
Frais de gestion ou revenu passif
Tu auras ce coût si tu fais de la gestion immobilière ou de la sous-location. Cependant, si vous êtes propriétaire du bien, tant mieux pour vous ; tout ceci est un bénéfice.
Esta cuenta de gastos se refiere al dinero que usted paga al propietario del apartamento por alquilarlo o a los gastos que recibe de la administración.
Sería útil que definieras una fecha de pago distinta de la fecha de recepción de la factura. Este procedimiento te permitirá hacer frente a posibles retrasos. Por ejemplo, si fijas la fecha de recogida de la factura en el primer día del mes y te pones de acuerdo con el propietario para pagarla el día 5, dispondrás de poco tiempo para hacer frente a estos retrasos. Cependant, si tu rencontres un week-end ou une période de vacances, tu auras de sérieux problèmes.
Habitualmente, los propietarios perciben el alquiler de los locales a principios de mes. Le propriétaire est ensuite payé au milieu du mois ou plus tard
¿Qué debo hacer con los acuerdos existentes con los propietarios?
Si ya has llegado a un acuerdo, puedes pedir que la fecha de pago sea un poco más tarde en el mes.
Sólo les interesa una cosa: tener dinero en el banco. Por lo tanto, no es sensato estresarse cobrando todos los préstamos en los primeros días del mes. También es preferible para ellos, los propietarios, que dediques tu tiempo a recaudar los préstamos y que luego transfieras el dinero a los propietarios.
Otra alternativa
También puedes pedir a los locatarios que paguen directamente al propietario. Esta solución tiene la ventaja de que recibes el dinero inmediatamente, pero luego debes obtener los honorarios de los propietarios.
Además, el pago no puede aplicarse a la sublocación; los locatarios deben pagar y no el propietario, conforme al contrato.
Hechos
Ahí es donde se ponen las cosas en su sitio. En general, las facturas son difíciles de gestionar, ya que algunas son periódicas y otras no, con plazos de facturación diferentes.
Recibes una cantidad fija del locatario, así que está bien. Mais ensuite, vous devez envisager de gérer un aspect très complexe de votre entreprise : l'argent
La soldadura tiene en cuenta las entradas procedentes de los ingresos fijos que obtienes de los locatarios y el coste de cada factura. En este caso, debes tratar cada caso de forma diferente, pero sobre todo tener una estrategia de avance [enlace del artículo para leerlo todo].
Mencione los gastos de copropiedad
A menudo, los locales tienen problemas con la gestión de los gastos de copropiedad y quién debe pagarlos. Se establecen normas claras en el momento de la salida, y es preferible informar a los inquilinos desde el principio. El problema no es saber quién debe pagar, sino por qué debe hacerlo el propietario.
Ils ne veulent pas payer pour quelque chose sans raison
La solution est la suivante : soit le locataire le paie et se fait rembourser, soit ton État le paie d'avance. Le propriétaire remboursera cette solution en faisant payer une prime sur le loyer.
Los empleados
Si tu complejidad es suficientemente elevada, dispones de personal. Les propriétaires doivent répartir leurs coûts entre toutes vos unités
Una idea interesante es calcular los ingresos netos netos por empleado, deduciendo los costes de explotación (pasivo y facturas). De este modo, puedes tener una idea de la rentabilidad de cada colaborador, sobre todo si asignas a cada uno de ellos a diferentes unidades.
Razonar en función de cada unidad
Ahora puedes calcular los márgenes y la rentabilidad por unidad. El cálculo de los márgenes es un problema muy complejo con una respuesta sencilla, pero RentYourNest puede simplificarlo aún más.
