La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, che si caratterizza nella sostituzione del sistema di tassazione ordinario, basato sull'IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali. Questo regime fiscale alternativo, introdotto dal Decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, offre numerousi vantaggi ai locatori, tra cui un calcolo dell'imposta più semplice e conveniente, l'esclusione del reddito assoggettato a cedolare dal reddito complessivo e la possibilità di evitare il pagamento di imposte di registrazione e bollo sui contratti di locazione.
Quién puede optar por el cedolario seguro
Possono scegliere il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritti reali di godimento (ad esempio, usufrutto) sugli immobili locati ad uso abitativo. Non è invece possibile applicare la cedolare secca per i contratti di locazione stipulati nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.
Localizaciones breves
También en el caso de las localizaciones breves, con una duración no superior a 30 días, es posible optar por la cesión parcial al 21%. Questi contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa e sono equiparati ai contratti di sublocazione e a quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
Limitaciones para la aplicación del cedulario seguro
A partir de 2021, la aplicación de la licencia seca está prevista sólo si, en ese año, se destinan a esta finalidad al menos cuatro viviendas. Oltre tale soglia, l'attività di locazione, indipendentemente da chi la esercita, si considera svolta in forma imprenditoriale.
¿Qué inmuebles pueden beneficiarse de la cesión temporal?
La opción de la cesión temporal puede ejercerse para unidades inmobiliarias pertenecientes a las categorías catastrales de A1 a A11 (excluida la A10 - oficinas o estudios privados) ubicadas para uso habitativo. También están interesadas las viviendas en propiedad, como boxes, garajes, cocheras y aparcamientos, que pueden ubicarse conjuntamente con la vivienda o mediante un contrato independiente y sucesivo, siempre que la relación de ubicación coincida con las dos partes contratantes y se demuestre la existencia del correspondiente vínculo con la vivienda ya ubicada.
En caso de contitolaridad del inmóvil, la opción para el cedolado seguro debe ser ejercida distintamente por cada localizador. I locatori contitolari che non esercitano l'opzione sono tenuti al versamento dell'imposta di registrazione calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Inoltre, deve essere comunque versata l'imposta di bollo sul contratto di locazione.
Locaciones de locales comerciales
Para los contratos de arrendamiento de locales comerciales estipulados en 2019, se podrá optar por el arrendamiento en precario, siempre que los locales estén clasificados en la categoría catastral C/1 y tengan una superficie no superior a 600 metros cuadrados, incluida la pertinente. En este caso, la alícuota aplicable es del 21%.
Qué inquilinos pueden beneficiarse del seguro de desempleo
El régimen de cesión temporal de derechos no puede aplicarse a los contratos de arrendamiento celebrados con trabajadores que ejerzan actividades empresariales o de trabajo autónomo, independientemente de la utilización posterior del inmueble para fines de explotación de colaboradores y empleados. No obstante, se prevén excepciones para los locales comerciales clasificados en la categoría C1.
L'opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
Duración de la opción de compra seca
La opción de cesión temporal implica la aplicación de las tarifas previstas para el periodo intermedio de vigencia del contrato de arrendamiento (o de la prórroga) o, en los casos en que la opción se ejerza en las anualidades sucesivas a la primera, para el periodo restante de vigencia del contrato. El locatore tiene también la facultad de revocar la opción en cualquier anualidad contractual sucesiva a aquella en la que se haya ejercido.
La revocación de la opción deberá efectuarse antes de transcurridos 30 días desde la fecha de cierre de la anualidad anterior e incluirá el pago del impuesto de matriculación que se haya devengado.
Proroga del contratto e conferma dell'opzione
En caso de prórroga del contrato, será necesario conferir la opción de ceder el contrato de forma simultánea a la comunicación de prórroga. La concesión de la opción deberá efectuarse dentro de los 30 días siguientes al vencimiento del contrato o de una prórroga anterior. En caso de resolución del contrato, no se impondrá la obligación de registro si todos los adjudicatarios han optado por el régimen de cesión temporal. No obstante, deberá notificarse la resolución anticipada presentando el modelo RLI debidamente cumplimentado en la oficina en la que se haya registrado el contrato.
Calcolo dell'imposta sostitutiva della cedolare secca: quanto si paga
La imposición sustitutiva prevista para el cedular seco se calcula aplicando una alícuota del 21% sobre el canon de arrendamiento anual estabilizado de las partes. È prevista una aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988), cioè i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia;
- en los municipios de alta tensión social seleccionados por el CIPE.
Effetti della cedolare secca sul reddito
Il reddito assoggettato alla cedolare secca:
- escluso dal reddito complessivo;
- en la reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
Tuttavia, il reddito assoggettato alla cedolare secca deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell'ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Cedolare secca: quando si paga?
La cedolare secca si paga con un acconto del 95% in un'unica soluzione entro il 30 novembre se l'importo totale della cedolare secca è minore di 257,52 euro.
En caso de que el importe total de la deuda cedida supere los 257,52 euros, los locatarios tienen la posibilidad de gestionar los pagos en dos plazos. La primera parte, equivalente al 40% del pago del 95%, se presentará el 16 de julio, mientras que el 60% restante se abonará el 30 de noviembre.
En todos los casos, el 5% restante se convierte en saldo en el año siguiente.
Conclusión
El cedro seco representa una opción ventajosa para los arrendadores de inmuebles de uso habitacional, ya que ofrece un régimen de desmontaje simplificado y generalmente más conveniente que el sistema ordinario basado en el IRPEF.
No obstante, es importante evaluar atentamente la situación fiscal propia y las características específicas del contrato de arrendamiento antes de decidir si se opta por la cesión temporal o por el régimen fiscal ordinario. En cualquier caso, siempre es aconsejable dirigirse a un profesional experto en materia fiscal para obtener un asesoramiento personalizado y adecuado a sus necesidades.
