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A principios de esta semana, tuvimos el placer de sentarnos con el CEO y Cofundador de RentYourNest S.A., Mattia Raffaelli, y hacerle algunas de nuestras preguntas más candentes sobre el tema de la "Generación Alquiler". Esta tendencia a alquilar en lugar de comprar ha cambiado todo el mercado de la vivienda en la última década, así que queríamos escuchar las opiniones de un experto sobre el tema.
El término "Generación Alquiler" se ha definido como "una generación de jóvenes adultos que, debido a los elevados precios de la vivienda, viven de alquiler y se considera que tienen pocas posibilidades de convertirse en propietarios".
Q. ¿Cuál cree que es el factor más importante que influye en esta generación a la hora de alquilar?
A. Creo que el factor más importante es, por desgracia, un factor sobre el que no puede influir la renta generacional, que es el acceso a la renta disponible. En los últimos 10-20 años, no ha habido un crecimiento económico constante. El PIB no ha crecido, se ha estancado o ha bajado.
Aumentan la inflación y la incertidumbre. Una idea que engloba el estado del mundo en la actualidad es esta teoría llamada VUCA World.
VUCA es el acrónimo de volatilidad, incertidumbre, complejidad y ambigüedad. Es un concepto que resume la actualidad. En relación con esta idea del mundo VUCA, yo, como joven, no estoy dispuesto a comprometerme con una hipoteca a 30 años porque no estoy seguro de dónde trabajaré, viviré o qué haré en un futuro próximo, así que siempre hay un elemento de incertidumbre y ambigüedad en esta generación.
Q. ¿Cree que merece la pena invertir en el sector inmobiliario hoy en día, incluso con esta tendencia a alquilar en detrimento de comprar?
A. Mi respuesta corta es sí, pero mi respuesta más larga es sí porque es importante diferenciar los activos. Donde veo el mejor rendimiento y la mejor rentabilidad es en los alquileres residenciales. Son los alquileres, por ejemplo, que pueden dividirse en viviendas universitarias y viviendas multifamiliares. ¿Invertiría ahora mismo en inmuebles comerciales? Probablemente no. ¿Invertiría en oficinas? No, ahora que el trabajo híbrido y a distancia es cada vez más habitual.
Ahora bien, son los inmuebles residenciales los que le darán un rendimiento que no obtendría si comprara acciones. En términos de rentabilidad para los inversores, invertir en inmuebles residenciales es una oportunidad muy atractiva teniendo en cuenta también el factor de la resiliencia. En comparación con la ideología VUCA, estos activos "resilientes" son predecibles y hay menos volatilidad en cuanto a los tipos de rendimientos. Por lo tanto, es mejor para las personas en términos de planificación de inversiones.
Q. ¿En qué se diferencia esta "Generación del Alquiler" de la gente que alquilaba hace 15-20 años?
A. Aquí hay que distinguir entre oferta y demanda. La oferta es el parque de viviendas, el lado de la oferta del mercado. Hablando de oferta, la oferta se considera "inelástica", lo que significa que la oferta de viviendas no puede aumentar de la noche a la mañana. Así que, con respecto a hace 15-20 años, sí que ha aumentado la oferta, pero ni siquiera como una fracción en comparación con el aumento que hemos visto en la demanda.
La diferencia que veo no está en la oferta, aunque ahora el mercado se mueve, llegan inversiones, se construyen edificios, y también está el factor de la movilidad, donde ahora se construyen nuevos edificios fuera de la ciudad sin dejar de estar conectados, que era algo que no existía hace 15-20 años. La diferencia es que el espectacular aumento de la demanda no tiene precedentes. De media, la tasa de provisionalidad (una métrica que establece el número de camas disponibles sobre una base de cien para los estudiantes) en Europa es del 10-15%, lo que significa que hay 10 camas para 100 estudiantes. Como puede verse en este ejemplo, la demanda se ha disparado.
Hay estudios que muestran una correlación positiva entre crisis económica e inversiones de las familias en educación. Lo que eso significa es que los inquilinos prefieren utilizar el poco dinero que tienen durante una crisis económica para pagar la educación de sus hijos o de ellos mismos, así que en lugar de gastar ese dinero en vivienda para pagar una hipoteca, prefieren alquilar en su lugar.
Q. ¿Cómo es una persona de esta "Generación Rentada"?
A. Por lo que veo, una persona de la Generación Rent tiene entre 18 y 35 años o entre 18 y 40 años. No hay distinción entre hombres y mujeres, y suele tratarse de personas que estudian o trabajan y, por lo general, no viven en el lugar donde nacieron. La razón es que si son jóvenes y viven en el lugar donde nacieron, es probable que vivan con sus padres o que compren una casa cerca de la familia.
Estas personas dan mucha importancia a la sostenibilidad medioambiental y a los ESG, u Objetivos Europeos de Sostenibilidad, y para ellos es importante que los edificios en los que viven sean sostenibles. Además, hablan por término medio su lengua materna además del inglés. Están dispuestos a viajar, a vivir nuevas experiencias, y se marchan de casa para vivir o estudiar en otro lugar y tener nuevas experiencias vitales.
Estas personas, no lo olvidemos, crecieron durante la crisis económica de 2008. A diferencia de la generación anterior, que creció durante el auge económico de los años sesenta y setenta, esta generación experimentó exactamente lo contrario. Debido a ello, la gente de esta generación ha inculcado la idea de ahorrar en lugar de invertir dinero en activos a largo plazo, como viviendas, debido a la imprevisibilidad de la economía. Como resultado, en lugar de buscar asentarse, la gente de esta generación prioriza tener experiencias que les aporten emociones y sentimientos positivos, lo que es totalmente opuesto a la antigua persona inquilina en la que sólo buscaban una cama y un lugar donde vivir.
Q. ¿Animaría hoy a alguien a alquilar una vivienda en lugar de comprarla?
A. Bueno, no sé si animaría a todo el mundo a alquilar, porque cada situación es diferente. No es blanco o negro. En algunos casos es mejor comprar y en otros alquilar. Sin duda, si hablamos de la persona inquilina, ahora alquilar para ellos puede tener sentido porque no pueden permitirse comprar una casa. Si se comprometen con una hipoteca, tienen que comprometerse con el mismo modo de vida durante 30 años, lo que aunque quieran, las externalidades del mercado no se lo permiten. Digamos que por desgracia pierden su empleo, o que tienen una oferta de trabajo mejor en otra ciudad, por lo que les resulta difícil comprometerse.
En este caso, alquilar es genial porque puede dar más flexibilidad para cambiar y cambiar en un entorno que es más volátil. Esto es también lo que intentamos hacer y concienciar aquí en RentYourNest. En general, en todos los sectores ha habido una transición de los costes fijos a los costes viables. Coste fijo: he comprado una casa y ahora tengo un activo. Coste viable: no compro, así que no soy propietario del activo, pero tengo la capacidad de activar y desactivar este coste. Hemos visto lo mismo cuando la gente alquila un coche en vez de comprarlo. También lo hemos visto con servicios como Uber y las empresas de muebles como servicio.
Para que esta generación supere cosas que no puede controlar, como la guerra en Ucrania y la inflación, lo mejor que puede hacer es mantenerse flexible para poder moverse y no quedarse estancada si algo ocurre. Para los jóvenes, quizá no sea la mejor idea comprar una casa, a menos que tengan el dinero para hacerlo. Y si tienen el dinero para comprar una casa, en lugar de comprarla para ellos, podrían comprarla como un activo y alquilarla a otros para poder obtener unos ingresos pasivos.
