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Cuando se gestiona un alquiler con todo incluido, se suele cobrar una cuota mensual fija por las facturas (electricidad, agua, internet, cuotas de condominio, etc...).
La cuestión está en el equilibrio. Usted cobra una cantidad fija al inquilino, pero el consumo no es fijo. Además, las facturas tienen distintos periodos: bimestral, trimestral, semestral o anual.
Si añadimos a la ecuación que los inquilinos no permanecen durante un número fijo de meses, tenemos un problema bastante complicado de resolver.
Partiendo de nuestra experiencia en gestión inmobiliaria, esto es lo que se suele hacer para solucionar este problema.
1. No hacer el balance en absoluto
Algunos evitan el problema de raíz, y no es tan mala idea. Siempre que no obtengas beneficios del consumo de las facturas, puedes acordar con el inquilino una cantidad mensual fija por el consumo.
Normalmente, durante el verano pagará más y durante el invierno pagará menos. Al final del año, las cuotas fijas y los gastos del inquilino se equilibrarán.
Esta estrategia le permite no calcular ningún saldo, lo que le ahorra tiempo y dinero
Algunos inquilinos pueden resistirse a esta solución, queriendo pagar justo lo que consumen
Esta solución se ha tomado de la industria de la hotellerie, y se aplica mejor a los alquileres premium
2. Hacer el balance sobre importes presuntos
Cuando el inquilino se marcha, es casi imposible tener todas las facturas cobradas. Por eso, algunos hacen una previsión del consumo y acuerdan ese valor con el inquilino. Esto es especialmente útil si se dispone de lecturas de contadores, para poder calcular en consecuencia el prorrateo de cada factura.
Lamentablemente, esto no es válido para cada factura. Las cuotas de los condominios suelen ser anuales y no hay lectura para eso.
Esta estrategia es justa para el inquilino y le permite cerrar su posición al final del arrendamiento
El cálculo se hace sobre una previsión, por lo que aún puedes encontrar cierta resistencia de los inquilinos que quieran pagar tanto como consuman
Si te dedicas a la vivienda en condominio, probablemente esta no sea la mejor solución para ti
3. Haz el balance cuando tengas todas las facturas
Puedes esperar a tener todas las facturas para hacer el balance. En este caso, al devolver la fianza, te quedas con una parte para cubrir cualquier coste adicional derivado de las facturas.
Es un método justo para el inquilino, porque paga exactamente lo que consume.
La complejidad de su gestión es elevada. Tienes que mantener abiertas las posiciones de los inquilinos incluso después de que hayan salido de tu piso, teniendo que volver a ellos al cabo de los meses y recuperar todos los cálculos.
Nuestra solución: hacer como las compañías telefónicas
Hablando con propietarios y administradores de fincas, encontramos una solución para contentar a todos.
Las compañías telefónicas ofrecen hoy un plan "todo incluido". Puedes llamar y navegar todo lo que quieras, por un precio fijo o escalonado.
Usted puede hacer lo mismo, ofreciendo un verdadero alquiler con todo incluido, incluido el uso ilimitado de la electricidad, las facturas, todo.
La advertencia
Si lees los términos y condiciones del contrato con tu proveedor, en realidad no se trata de un plan con todo incluido. Siempre habrá niveles o límites de uso.
Aquí puede hacer lo mismo, indicando que si el consumo supera determinados umbrales, el inquilino pagará la diferencia.
Verás desde los primeros meses, y las primeras facturas, quién consume más y quién menos. Esto te permitirá detectar a los inquilinos a los que pagarás más.
Valor para todos
Esta estrategia aporta valor a todos:
- al inquilino no le preocupa pagar por consumo, ya que tiene una fórmula de todo incluido. Si lo piensas bien, las cadenas hoteleras hacen lo mismo, y nosotros aprendimos de ellas
- evita la complejidad de calcular complejos balances sobre el consumo real o previsto
También es bueno para su contabilidad
Esta solución también es buena para su contabilidad. Al tener ingresos fijos para las facturas de cada mes, también podrá prever fácilmente sus flujos de caja, calculando cuáles son las tarifas justas que debe cobrar a cada inquilino mensualmente.
¿Cómo gestionar todo esto?
Una vez que hemos comprendido que el paquete todo incluido funciona y que ofrecer servicios adicionales permite maximizar el valor total del inquilino, nos queda una pregunta: ¿cómo gestionar la mayor complejidad de ofrecer servicios adicionales?
La solución también se toma de los hoteles. Consiga un software de gestión, que le permita gestionar todos los diferentes aspectos de sus operaciones diarias de alquiler. Sin tecnología, o haciendo todo esto manualmente, estarás perdido.
¿Qué debo tener en cuenta a la hora de elegir un software de gestión de alquileres?
Una cosa muy sencilla: tiene que ser completo. De hecho, debe ser capaz de gestionar inquilinos, propiedades, mantenimientos, comunicaciones, plazos, servicios, propietarios y cualquier otro aspecto de la gestión inmobiliaria.
EXTRA | Una mirada desde donde aprendimos: empresas hoteleras
La fórmula del todo incluido está creciendo entre las cadenas hoteleras y los promotores, porque hay valor para todos. El huésped no se preocupa por nada, sabe que paga algo por adelantado y que puede consumir todo lo que quiera. El hotel ofrece un servicio adicional y diferenciado al huésped, lo que garantiza mayores reservas y, como veremos, beneficios.
El "problema del atraco
La fórmula del todo incluido resuelve el problema de la "retención" tanto para los clientes como para los hoteles. El problema de la retención significa que, como el complejo y el cliente acuerdan por adelantado un coste fijo para todo, ambas partes se benefician.
El hotel se beneficia porque consigue que el cliente gaste dinero donde de otro modo no lo habría hecho. ¿No utiliza la piscina? No te preocupes, ¡está incluida! [y te cobraré una cantidad fija por ello]. Esto se aplica igual a todo.
Como resultado, el hotel puede obtener una mayor parte del valor del huésped.
El valor del hotel
Hay un gran valor para el hotel: la información de saber de antemano dónde gastará su dinero el huésped.
¿Qué significa? Significa eficiencia en los costes operativos. De hecho, el hotel controla los costes variables de la ecuación, ya que decide qué ofrecer en el todo incluido por adelantado.
Gracias a ello, también pueden cobrar más. El todo incluido es un servicio adicional que ofrecen los hoteles, y cobran un plus por ello. Para el huésped, el paquete todo incluido es una experiencia, y está dispuesto a pagar un extra por ello.
El valor para el invitado
Esto es aún más sencillo: relax y tranquilidad. De nuevo, no tienen que preocuparse de nada. Pueden consumir todo lo que quieran, ya está todo pagado por adelantado.
¿Y las facturas?
Seamos realistas, nadie dejará correr el agua toda la noche, ni las luces encendidas, ni encenderá la calefacción como si estuviera en el Caribe.
Incluso si encuentras a alguien que lo haga, por lo general "los que menos utilizan subvencionan a los que más utilizan". Esto significa que puedes perder algo de dinero con algunos inquilinos, pero en general obtendrás beneficios.
Lo que ellos hacen y tú también puedes hacer
Los hoteles no se detienen aquí, ya que su objetivo es maximizar el valor total del huésped. Usted debe hacer lo mismo con sus inquilinos.
Puedes vender servicios adicionales, como cupones de descuento en restaurantes, entradas para eventos, acceso a museos, discotecas, acceso a salas de estudio y habitaciones si trabajas con estudiantes. En definitiva, puedes ofrecer todo lo que esté en consonancia con el objetivo de tus inquilinos.
Este será el resultado:
- Si su inquilino está más contento, recomendará su marca a sus amigos y usted se beneficiará de ello.
- ganará aún más de su inquilino, maximizando su valor total
