El Subentro en el Contrato de Locación: todo lo que debe saber

El subentro es un proceso en el que una de las partes del contrato de arrendamiento se sustituye por una nueva parte, manteniendo invariables los términos y las condiciones del acuerdo inicial. Esta práctica es común tanto a los contratos de arrendamiento de vivienda como a los de arrendamiento comercial y puede aplicarse tanto al arrendador (propietario del inmueble) como al arrendatario (inquilino).

En este artículo analizamos en detalle el proceso de subentrada:

• Tipos de contratos de alquiler y sus elementos esenciales
• Los diversos casos de subentorno en el contrato de arrendamiento para arrendador y arrendatario
• Los ingresos fiscales y el procedimiento de comunicación con la Agencia de Aduanas
• El subentro mediante escritura privada y presentación en línea con RLI

Tipos de contratos de alquiler y elementos esenciales

Antes de analizar el proceso de subentrada, es importante saber qué se entiende por contrato de alquiler. Un contractto di locazione è un accordo tra due parti (locatore e conduttore) in cui il locatore si impegna a concedere all'altra parte l'uso di un immobile (abitativo o commerciale) per un determinato periodo di tempo, dietro il pagamento di un corrispettivo.

Existen varios tipos de contratos de alquiler en función de la duración y el uso del inmueble:

• Contratos de alquiler con fines de viviendaEstán regulados por la ley n. 431/1998 y se refieren a los inmuebles destinados a la vivienda del arrendador o de su núcleo familiar. Possono essere a canone libero (con durazione di 4 anni, rinnovabili per altri 4), a canone concordato (con durazione di 3 anni, rinnovabili per altri 2) o transitori (con durazione massima di 18 mesi).
• Contratos de locales de uso comercial: se refieren a los inmuebles destinados al ejercicio de actividades económicas, comerciales, industriales o artesanales y tienen una duración habitual de 6 años, renovable por otros 6.

Independientemente del tipo de contrato, hay algunos elementos esenciales que deben estar presentes:

• Generalidades de las partes
• La descrizione dell'immobile locato (indirizzo, numero di vani, pertinenze, dati catastali)
• El canon de localización
• La duración del contrato

Casos de incumplimiento del contrato de alquiler

El subentretenimiento en el contrato de arrendamiento puede referirse tanto al arrendador como al arrendatario, y puede darse en diversas situaciones:

Subentro nella posizione del locatore

El subentro del locatore puede verificarlo en los siguientes casos:

1. Vendita dell'immobile locato: il nuovo proprietario subentra nel contratto a partire dalla data dell'acquisto, diventando titolare dei diritti e doveri derivanti dall'accordo iniziale.
2. Decesso del locatore: in questo caso, gli eredi del locatore subentrano nella posizione contrattuale, assumendo i diritti e doveri del defunto.

Subentro en la posición del conductor

El subentro del conductor puede verificarlo por diversas razones, entre ellas:

1. Cessione volontaria del contratto a terzi: il conduttore uscente individua un nuovo inquilino disposto a subentrare alle medesime condizioni.
2. Separación o divorcio: el cónyuge o ex cónyuge del cónyuge tiene derecho a residir en el domicilio familiar en base a una sentencia de separación o divorcio.
3. Decesso del conduttore: in questo caso, il coniuge, il convivente più uxorio o gli eredi del defunto subentrano nel contratto fino alla scadenza prevista.

Adempimenti fiscali e comunicazione all'Agenzia delle Entrate

En caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento, es importante tener en cuenta que en algunos casos son necesarios determinados requisitos fiscales para evitar problemas con laAgencia de Empleo. En particular:

• En caso de cesión voluntaria del contrato, se aplicará la tasa de registro, que deberá abonarse en un plazo de 30 días a partir de la fecha de la cesión. La tasa es igual a 67 euros si el subentro se produce sin corrisptivo, mientras que es igual al 2% del corrisptivo pagado si el subentro se produce con corrisptivo (con un mínimo de 67 euros).
• En caso de subentrada ex lege (por ejemplo, por decisión del locatario o del conduttore), no se harán imposiciones. No obstante, se podrá comunicar el éxito en la contratación a la oficina donde se haya registrado el contrato.

Para comunicar el subentro a la Agenzia delle Entrate, es posible utilizar el modelo F24 Elide o, si se está habilitado para los servicios telemáticos de la Agenzia, presentar la práctica en línea mediante la aplicación RLI. En todos los casos, es necesario facilitar los datos identificativos del cedente y del subarrendatario, los datos del contrato de arrendamiento y los datos de la factura de registro.

Subentro tramite scrittura privata

Quando il subentro è la conseguenza di un atto di legge (come la successione per decesso del locatore o del conduttore, o le disposizioni sull'abitazione del nucleo familiare contenute in una sentenza di separazione/divorzio), non è necessario inoltrare particolari comunicazioni sull'avvenuto passaggio di consegne.

Por lo tanto, en caso de cesión voluntaria del contrato, una vez protocollato el versamento dell'imposta di registrazione e comunicato il subentro all'Agenzia delle Entrate tramite modello RLI, las partes interesadas deberán redactar un escrito privado en el que se reafirmen los derechos de las partes, las referencias a los términos del acuerdo de localización y se declare, implícitamente, que todas las partes implicadas, participantes y usuarios, están informados de la cesión del contrato.

En conclusión, el subentro es un proceso importante en la gestión de los contratos de arrendamiento, que permite a las partes implicadas adaptarse a las nuevas exigencias y garantizar la continuidad de la relación contractual. Mantener presentes los datos fiscales y los procedimientos de comunicación del subentorno es fundamental para evitar problemas con la Agenzia delle Entrate y para garantizar una transición correcta y sin contratiempos entre las partes implicadas.