Afiliar una casa implica pagar las tasas. En consecuencia, todos los propietarios de inmuebles se hacen casi una vez la pregunta: "Si contrato una casa por 400 euros, ¿cuánto tengo que pagar de tasas?" o "Si contrato una casa por 500 euros, ¿cuánto tengo que pagar de tasas?". Queste domande sono molto comuni e la risposta non è sempre semplice. La valoración de los contratos puede variar en función de diversos factores, como el tipo de contrato de alquiler, la duración del contrato y la situación fiscal personal. En este artículo, le pedimos que responda a estas preguntas y le proporcionamos toda la información necesaria para saber lo que debe pagar en concepto de tasas si decide alquilar su vivienda.
Tasse sull'affitto di una casa
Las tareas de una casa en alquiler son diversas y requieren una atención especial:
- Impuesto de matriculación
- Imposta di bollo
- IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche)
- IMU (Imposta Municipale Propria)
- TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili)
- TARI (Tassa sui Rifiuti)
Muchas de estas tasas varían en función de la estabilidad de los distintos municipios de residencia. Por ejemplo, TASI y TARI, en el caso de los bienes inmuebles en propiedad, están a cargo de los inquilinos.
Imposta di registrazione e imposta di bollo
Por lo que respecta a las tasas sobre el contrato de arrendamiento de una vivienda que deben pagarse al término de la práctica, el registro del contrato de arrendamiento en laAgencia de Aduanas, obligatorio para las localidades cuya duración sea superior a 30 días, requiere el pago de dos tasas:
- Impuesto de registro: que para los bienes inmuebles de uso abitativo corresponde en general al 2% del valor del canon anual de arrendamiento, multiplicado por el número de anualidades previstas en el contrato. Tale imposta può essere saldata in un'unica soluzione oppure suddivisa in tante rate quanti sono gli anni di durata del contratto. En este caso, sin embargo, la tasa se actualizará cada 12 meses con arreglo al canon anual de afiliación establecido por el ISTAT, lo que supondrá un ligero aumento de la prima.
- Imposta di bollo: da versare al momento della registrazione per ciascuna copia del contratto da registrare, al costo di 16 euro ogni quattro facciate (oppure ogni 100 righe).
Tassazione ordinaria sull'affitto di una casa
In regime di tassazione ordinaria, il reddito proveniente dai canoni di locazione (ridotto forfettariamente del 5%) confluisce nel totale dei redditi percepiti a diverso titolo nell'anno fiscale di riferimento, che costituiscono l'"imponibile Irpef" su cui verrà calcolata l'imposta da pagare.
Dado que el Irpef es un impuesto directo, que varía en función del importe de las cotizaciones del contribuyente, la cuota para calcular las cotizaciones sobre el impuesto será tanto más alta cuanto más alto sea el impuesto imponible. El sistema tributario italiano prevé 5 escandallos de reddito, que se refieren al total de los ingresos anuales:
| Fascia di Reddito (€) | Alícuota IRPEF (%) |
|---|---|
| Fino a 15.000 | 23% |
| Da 15.001 a 28.000 | 27% |
| Da 28.001 a 55.000 | 38% |
| Da 55.001 a 75.000 | 41% |
| Más de 75.000 | 43% |
Tratamiento de los distintos tipos de afección
¿Qué tipo de acuerdo se aplica a los distintos tipos de contratos de adhesión? Ver un ejemplo:
Afiliados a canon libre y a canon concordado
En el contrato a canon cero -que prevé una duración de 4 años con posible prórroga automática por otros 4 años- el Irpef se aplicará sobre el 95% del valor del contrato, y en algunos casos se prevén ampliaciones (en particular, del 35% para inmuebles de interés histórico o artístico y del 25% para inmuebles situados en centros históricos).
En el caso de un contrato de locación a canon concordado - los llamados "3+2", de duración de tres años, prorrogables por otros dos - en cambio, el IRPEF se aplica sólo al 70% del canon anual percibido y se puede obtener una reducción del 5%. Además, en este tipo de contrato, el impuesto de matriculación puede reducirse en un 30%.
Cedolare secca
L'alternativa al regime ordinario nelle tasse su una casa in affitto è la tassazione opzionale con cedolare secca, che comporta l'applicazione di un'imposta sostitutiva dell'Irpef, delle addizionali regionali e comunali, e delle tasse di registrazione e bollo.
La cesión temporal prevé una tasa fija con una alícuota del 21% del canon para los contratos de arrendamiento de canon libre y del 10% para los contratos de arrendamiento de canon concordado. En este caso, el impuesto se aplicará sobre el 100% del canon de arrendamiento y el propietario no tendrá derecho a deducciones y detracciones. Tendrá, sin embargo, la ventaja de un canon bajo y costoso en el tiempo que le garantizará un beneficio de hasta el 50% respecto a la tasación ordinaria.
Por estos motivos, el régimen de cesión temporal de activos resulta muy ventajoso para quienes poseen muchos bienes inmuebles que ceder o para quienes tienen una deuda imponible elevada, así como en el caso de deudas breves (inferiores a 30 días).
Va però tenuto presente che l'opzione della cedolare secca può essere scelta solo da persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull'immobile, e può essere applicata su immobili di categorie catastali dalla A1 alla A11 eccetto la A10 (uffici e studi privati).
Asuntos transitorios
Anche per il contratto d'affitto transitorio - un contratto per uso abitativo valido per motivi temporanei specifici e con durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi - si può scegliere tra regime ordinario oppure cedolare secca.
También en lo que respecta a las tasas de alquiler de viviendas para estudiantes universitarios, es posible beneficiarse de la licencia seca, ya que el contrato tiene una duración mínima de 6 meses y máxima de 3 años y se renueva automáticamente durante ese mismo periodo.
Agevolazioni fiscali per proprietario e inquilino
Grazie all'applicazione della cedolare secca, sia il proprietario che l'inquilino possono beneficiare per legge di diverse agevolazioni fiscali riguardanti le tasse sugli affitti.
Il proprietario può avere:
- una riduzione del 30% del reddito imponibile;
- una riduzione del 75% dell'aliquota per IMU e Tasi, nel caso di contratto a canone concordato.
L'inquilino può invece usufruire di una detrazione fiscale del canone d'affitto di:
- 495,80 € se ha un reddito fino a 15.493,71 €
- 247,90 € se ha reducido entre 15.493,71 € y 30.987,41 €.
Además, si el inquilino decide trasladar su residencia a la casa que está ocupando, podrá obtener una reducción adicional de 991,60 € por los 3 primeros años de alquiler.
En el caso de los inmuebles cedidos a estudiantes universitarios con un contrato de entre 6 meses y 3 años, la cesión a terceros es especialmente ventajosa, ya que el propietario podrá pagar una parte alícuota equivalente al 10%, mentre gli studenti affittuari potranno detrarre dalla dichiarazione Irpef il 19% del canone di affitto pagato entro i 2633 € annuali (con un risparmio massimo di 500 €).
Calcolo delle tasse sull'affitto e esempio di guadagno netto
Ora che abbiamo capito quanto si paga di tasse su un affitto, vediamo un esempio concreto di applicazione della tassazione e soprattutto cerchiamo di capire quale sia il guadagno netto per il proprietario.
- En caso de régimen ordinario, suponemos que has cobrado 4.800 € en un año de deuda con contrato a plazo indefinido. Se non hai altre entrate, appartieni al primo scaglione di reddito e dunque paghi un'aliquota Irpef del 23% sul 95% del ricavato dell'affitto.
- Si, por el contrario, tiene otro reddito, por ejemplo un reddito da lavoro pari a 30.000 € lordi annui, dovrai calcolare il 95% di 4.800, che è uguale a 4.560, e sommarlo a 30.000. Il totale sarà di 34.560 € e in questo caso apparterrai al terzo scaglione Irpef, con aliquota al 38%.
- Imaginemos que su inmueble se encuentra en el centro histórico: en tal caso, tendrá un incremento del 25%. Por lo tanto, el cálculo es de 4.560 € menos el 38% de 34.560. Il risultato sarà un importo di tasse pari a 1.999,68 €, per un totale di guadagno netto di circa 2.800,32 € annui.
- Si, por el contrario, se adhiere al régimen de la cedular seca, el cálculo es más sencillo, ya que pagará una parte alícuota del 21% sobre el saldo de la deuda (que en casos específicos se eleva al 10%). Quindi, su 4.800 € pagherai un'imposta pari al 21% di 4.800 = 1.008 €, per un guadagno netto di 3.792 € annui.
Todos los campos para pagar las tasas en la declaración de impuestos
Los valores se pagan mediante la selección de los puntos. En el sistema de medición normal, hay que introducir el valor percibido con los botones de localización en el cuadrante B del modelo 730 o en el cuadrante RB del modelo Unico.
Si se adquiere la tarjeta seca, el pago de la tasa puede efectuarse de dos maneras:
- utilizando el modelo 730 se pagarán las tasas en la cuenta mediante un recibo de pago (o pensión);
- Si utiliza el modelo Unico, deberá introducir los códigos de identificación de los pagos en el módulo F24. El importe a pagar puede pagarse en un único pago si es inferior a 257,52 €, mientras que para importes superiores se aplicará un primer pago del 95% (subdivisible en dos tramos) y después el 5% a cuenta.
L'acconto e il saldo della cedolare secca vanno versati con le stesse tempistiche previste per il pagamento dell'Irpef, nell'anno seguente a quello in cui è iniziata la locazione.
En particular, las plazas son:
- 30 de junio para el primer pago (40% del 95% del total);
- 30 de noviembre para el segundo pago (60% del 95% del total);
- 30 giugno dell'anno seguente per il saldo del 5% del totale.
En conclusión, es importante estar informado sobre las diversas opciones de transferencia y evaluar atentamente qué régimen es el más ventajoso para la situación propia. Además, tener presentes los datos y las obligaciones fiscales puede ayudar a evitar problemas con la Agencia de Aduanas y a gestionar lo mejor posible sus propias entradas por cuenta ajena.
