Tempo di lettura: 4 minuti
Introduzione
La maggior parte degli sfruttatori ha difficoltà a rispondere a una domanda semplice: quali sono i loro margini di sfruttamento e i loro benefici per l'unità?
Anche se la domanda può sembrare semplice, non lo è affatto. La gestione immobiliare è un'attività complessa, in cui i ricavi e i costi derivano da diverse parti prenotanti in diversi periodi. Inoltre, alcuni conti dei ricavi e dei costi sono ricorrenti, il che facilita le previsioni ma rende ancora più complesso il calcolo del beneficio. A ciò si aggiunge il fatto che i locatari possono omettere di pagare alcune mensilità di affitto, e ci si ritrova con un grosso punto di domanda quando si risponde a una di queste domande.
Grazie alla nostra esperienza nella gestione immobiliare, abbiamo trovato una formula per calcolare i margini per unità e in modo globale.
Inizio per i ricavi
Come tutte le lezioni di Cash Flow che abbiamo fatto, abbiamo imparato che la prima voce è quella dei ricavi. È facile, perché si tratta in generale di un prestito per ogni unità.
Tuttavia, tu puoi raccogliere altre fonti di reddito, ad esempio vendendo altri servizi ai tuoi clienti.
Ciò che è essenziale qui e per la sezione dei costi, è che tu presti attenzione alle date di riscossione effettive. Le date di riscossione significano che si deve prendere in considerazione il giorno in cui si riceve l'importo dalla banca di ciascuna fonte. La data di riscossione può essere di un tipo o di un altro tipo: ricorrente (ad esempio, la riscossione di un prestito) o non ricorrente (ad esempio, l'utilizzo di un servizio supplementare).
In questo caso, è bene tenere in considerazione i fine settimana e i giorni feriali, per non trovarsi in difficoltà se la riscossione del denaro avviene il martedì. In questo caso, assicuratevi di non aver effettuato alcun versamento bancario sul vostro conto prima di martedì.
Porre l'accento sui costi di sfruttamento
La sezione dei costi è quella che possiamo controllare, perché siamo noi a decidere le spese da effettuare. Di conseguenza, questa sezione è la più studiata perché è quella che incide di più sui margini.
Vediamo una ventilazione di tutti i principali conti dei costi, e diamo a ciascuno ciò che si può fare e come si può calcolare.
Spese di gestione o reddito passivo
Hai questo costo se fai la gestione immobiliare o l'affitto. Tuttavia, se sei proprietario del bene, tanto meglio per te; tutto questo è un vantaggio.
Ce compte de coûts fait référence à l'argent que tu verses au propriétaire de l'appartement pour louer son appartement ou aux frais qu'il reçoit de la gestion
È utile definire una data di pagamento diversa da quella di ricezione del pagamento. Questo procedimento consente di far fronte a eventuali ritardi nella localizzazione. Ad esempio, se si fissa la data di riscossione dell'affitto presso i proprietari del locale il primo del mese, e poi si concorda con il proprietario di pagarlo il 5, si ha a disposizione una breve finestra per gestire questi clienti in ritardo. Tuttavia, se vi imbattete in un fine settimana o in un periodo di ferie, avrete dei seri problemi.
Abitualmente, i proprietari percepiscono l'affitto dei locali all'inizio del mese. Il proprietario viene poi pagato al termine del mese o più tardi.
Cosa fare degli accordi esistenti con i proprietari?
Se avete già stipulato degli accordi, fatelo chiedendo che la data di pagamento sia un po' più tardi nel corso del mese.
Sono interessati a una sola cosa: avere i soldi in banca. È quindi un non-senso per voi stressarvi raccogliendo tutte le entrate nei primi giorni del mese. È inoltre preferibile per loro, i proprietari, che tu prenda il tempo necessario per raccogliere i pagamenti e che poi trasferisca l'importo ai proprietari.
Un'altra alternativa
Potete anche chiedere ai locatari di pagare direttamente il proprietario. Questa soluzione ha il vantaggio di ricevere l'importo immediatamente, ma tu dovrai poi ottenere i tuoi onorari dai proprietari.
Inoltre, il pagamento non può essere applicato alla locazione; i locatari devono pagare loro e non il proprietario, conformemente al contratto.
I fatti
È qui che le cose si mettono a posto. In ogni caso, le operazioni sono difficili da gestire, perché alcune sono correnti e altre no, con scadenze diverse in termini di operazioni.
Riceverete un importo fisso dal locatario, e questo è un bene. Ma in seguito, dovrete prevedere di gestire un aspetto molto complesso della vostra impresa: il denaro.
Le solde prende in considerazione le entrate derivanti dal reddito fisso che si ottiene dai locatari e il costo di ciascuna operazione. In questo momento, è necessario trattare ogni singolo aspetto in modo diverso, ma soprattutto avere una strategia mirata all'avanzamento [link all'articolo per il lettore tutto compreso].
Menzionare i costi di proprietà
Spesso i locatari hanno problemi con la gestione delle spese di coproprietà e chi deve pagarle. Le regole più chiare vengono messe in atto sin dalla partenza, ed è preferibile informare i locatari sin dall'inizio. Il problema non è tanto quello di sapere chi deve pagare, quanto quello di sapere perché il locatario deve farlo.
Ils ne veulent pas payer pour quelque chose sans raison
La soluzione è la seguente: se il proprietario del locale la paga e la rimborsa, se il proprietario del locale la paga in anticipo. Il proprietario rimborsa questa soluzione pagando una prima rata sul telaio.
I dipendenti
Se la vostra complessità è sufficientemente elevata, avete a disposizione un personale. I proprietari devono ripartire i costi tra tutte le unità abitative.
Un'idea interessante è quella di calcolare il reddito netto per dipendente, tenendo conto dei costi di sfruttamento (costi di gestione e costi di produzione). In questo modo, si può avere un'idea della redditività di ogni collaboratore, soprattutto se si considera ognuno di essi come un'unità diversa.
Raisonner en fonction de chaque unité
Si possono calcolare i margini e la redditività per unità. Il calcolo dei margini è un problema molto complesso con una risposta facile, e si può rendere ancora più semplice grazie a RentYourNest.
