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Introduzione
La maggior parte degli operatori ha difficoltà a rispondere a una domanda semplice: quali sono i tuoi margini di profitto e i tuoi benefici per unità?
Anche se la domanda sembra semplice, non è così. La gestione immobiliare è un'attività completa, in cui i ricavi e i costi provengono da diverse parti interessate in periodi diversi. Inoltre, alcune voci di entrata e di costo sono ricorrenti, il che facilita la previsione ma rende ancora più complesso il calcolo del beneficio. Aggiungete il fatto che gli inquilini possono rinunciare a pagare alcuni mesi di affitto, e vi troverete di fronte a un grande interrogante al momento di rispondere a questa domanda.
Grazie alla nostra esperienza nella gestione immobiliare, abbiamo trovato una formula per calcolare i costi unitari e congiunti.
Iniziare con i redditi
Come tutte le lezioni di Flujo de Caja che abbiamo insegnato, la prima riga è costituita dai ricavi. Una volta di più, è più facile perché si tratta di un allibratore di ogni unità.
A prescindere da ciò, è possibile recuperare altre fonti di guadagno, ad esempio vendendo altri servizi ai propri clienti.
In questo caso e nell'ambito dei costi, è fondamentale prestare attenzione alle date di pagamento effettive. Le fasce di cobro significano che bisogna tenere conto del giorno in cui si riceve il denaro nel banco di ciascun fornitore. Può essere ricorrente (ad esempio, il pagamento dell'acquisto) o non ricorrente (ad esempio, l'utilizzo di un servizio aggiuntivo).
In questo caso è necessario tenere in considerazione i fine settimana e i giorni festivi, per non trovarsi spiazzati se il pagamento dell'acquisto avviene di sabato. In questo caso, assicuratevi di non vedere nessun bonifico bancario sul vostro conto prima del martedì.
Ponete l'attenzione sui costi di funzionamento
L'aspetto dei consumi è quello che possiamo controllare, perché siamo noi a decidere in che modo spendere. Per questo motivo, questa voce deve essere la più considerata, perché è quella che influisce di più sulla salute dei consumatori.
Vediamo qui una panoramica delle principali voci di costo e, per ognuna di esse, vediamo cosa si può fare e come si può calcolare.
La commissione di gestione o di affitto pasiva
Incorrirás en este coste se realizas la gestión de la propiedad o el subarriendo. Ma se sei il proprietario dell'immobile, fai bene; è un vero e proprio beneficio.
Il conto dei costi si riferisce al denaro versato al proprietario dell'appartamento per l'acquisto o alla commissione che si ottiene dalla gestione.
È consigliabile prestare attenzione all'inserimento di una data di pagamento distante dalla data di pagamento dell'acquirente. Questa procedura consente di evitare eventuali problemi con gli inquilini morosi. Ad esempio, se si fissa la data di pagamento dell'affitto degli inquilini il primo giorno del mese e poi si concorda con il proprietario che pagherà il giorno 5, si avrà un breve lasso di tempo per gestire gli inquilini morosi. Tuttavia, se vi trovate con un fine settimana o un periodo di vacanza, avrete seri problemi.
Normalmente, i proprietari consegnano l'appartamento agli inquilini al principio del mese. Successivamente, il proprietario consegna l'immobile a metà mese o più tardi.
Che ne sarà degli accordi esistenti con i proprietari?
Se avete già stabilito alcuni accordi, accettateli chiedendo che la data di pagamento sia un po' più tardi nel mese.
Interessa solo una cosa: tenere il denaro nel proprio banco. Per questo non ha senso che si affatichino a coartare tutti gli acquirenti nei primi giorni del mese. Inoltre, è meglio per loro, i proprietari, che impieghino il loro tempo per gestire gli acquisti e che poi trasferiscano il denaro.
Un'altra alternativa
In alternativa, si può fare in modo che gli inquilini paghino direttamente al proprietario. Questa soluzione ha il vantaggio di ottenere il denaro in tempi brevi, ma in seguito dovrà ottenere gli onorari dai proprietari.
Inoltre, il pagamento non può essere applicato al subarriendo; gli inquilini devono pagare a te e non al proprietario, secondo il contratto.
I fatti
È qui che la cosa si complica. In primo luogo, le fratture sono difficili da gestire perché alcune sono ricorrenti e altre no, con diversi livelli di gravità.
Reciprocamente si riceve una quantità di fiumi di inchiostro, il che va bene. Ma poi devi considerare la gestione di un aspetto molto importante del tuo business: il saldo.
Il saldo considera le entrate dei redditi fissi degli inquilini e i costi di ogni azienda. In questo caso è necessario trattare ogni conto in modo diverso, ma soprattutto avere una strategia dedicata all'anticipo [inserire l'articolo per l'acquisto con tutto ciò che è incluso].
Menzione alle cucine del condominio
Con frequenza, gli inquilini sollevano problemi sulla gestione delle spese del condominio e su chi debba pagarle. Ci sono regole chiare stabilite fin dall'inizio, ed è meglio informare gli inquilini fin dall'inizio. Il problema qui non è chi lo paga, ma perché lo deve pagare l'inquilino.
No quieren pagar por algo sin motivo
La soluzione è che l'inquilino lo paghi e se lo reimbarchi, o che il suo stato lo paghi da solo. Il proprietario può reimbarcarsi con una prima volta all'interno del magazzino.
I dipendenti
Se la tua complessità è sufficientemente alta, puoi richiedere il tuo personale. I proprietari devono distribuire i costi tra tutte le unità.
Un'idea interessante è quella di calcolare il proprio reddito netto mediano per dipendente, scorporando i costi di esercizio (affitto e fatture passive). In questo modo, si può avere un'idea della redditività di ciascun dipendente, soprattutto se si dedica ciascuno di essi a unità diverse.
Ragione per unità
Ora è possibile calcolare i margini e la redditività per unità. Il calcolo dei consumi è un problema molto complesso con una risposta semplice, e ricordate che è possibile farlo in modo ancora più semplice grazie a RentYourNest.
