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All'inizio di questa settimana, abbiamo avuto il piacere di sederci con il CEO e co-fondatore di RentYourNest S.A., Mattia Raffaelli, e di porgli alcune delle nostre domande più scottanti sul tema della "Generazione Affitto". Questa tendenza a preferire l'affitto all'acquisto ha cambiato l'intero mercato immobiliare nell'ultimo decennio, quindi volevamo sentire il parere di un esperto sull'argomento.
Il termine "Generazione Affitto" è stato definito come "una generazione di giovani adulti che, a causa dei prezzi elevati delle case, vivono in affitto e sono considerati poco propensi a diventare proprietari di casa".
Q. Qual è, secondo lei, il fattore più importante che spinge questa generazione ad affittare?
A. Credo che il fattore più importante sia purtroppo un fattore che la rendita generazionale non può influenzare, ovvero l'accesso al reddito disponibile. Negli ultimi 10-20 anni non c'è stata una crescita economica costante. Il PIL non è cresciuto, è stato stagnante o in calo.
L'inflazione e l'incertezza sono in aumento. Un'idea che racchiude lo stato attuale del mondo è la teoria chiamata VUCA World.
VUCA è l'acronimo di volatilità, incertezza, complessità e ambiguità. È un concetto che riassume il tempo presente. In relazione a questa idea di mondo VUCA, io, come giovane, non sono disposto a impegnarmi in un mutuo trentennale perché non sono certo di dove lavorerò, vivrò o cosa farò nel prossimo futuro, quindi c'è sempre un elemento di incertezza e ambiguità in questa generazione.
Q. Ritiene che oggi valga la pena investire nel settore immobiliare, anche con la tendenza a preferire l'affitto all'acquisto?
A. La mia risposta breve è sì, ma la mia risposta più lunga è sì perché è importante differenziare gli asset. Il settore in cui vedo il miglior rendimento e la migliore redditività è quello degli affitti residenziali. Questi sono gli affitti, ad esempio, che possono essere suddivisi in alloggi universitari e in alloggi multifamiliari. Investirei in immobili commerciali in questo momento? Probabilmente no. Investirei in uffici? No, visto che il lavoro ibrido e a distanza sta diventando la norma.
Ora, è l'immobiliare residenziale a darvi un rendimento che non otterreste acquistando azioni. In termini di rendimento per gli investitori, l'investimento in immobili residenziali è un'opportunità molto interessante, considerando anche il fattore della resilienza. Rispetto all'ideologia VUCA, questi asset "resilienti" sono prevedibili e presentano una minore volatilità in termini di rendimenti. Di conseguenza, è meglio per le persone in termini di pianificazione degli investimenti.
Q. In che modo vede questa "Generazione Affitto" diversa dalle persone che affittavano 15-20 anni fa?
A. Dobbiamo fare una distinzione tra domanda e offerta. L'offerta è lo stock abitativo, il lato dell'offerta del mercato. Parlando di offerta, questa è considerata "anelastica", il che significa che l'offerta di case non può aumentare da un giorno all'altro. Quindi, rispetto a 15-20 anni fa, l'offerta è sì aumentata, ma nemmeno di una frazione rispetto all'aumento della domanda.
La differenza che vedo non è nell'offerta, anche se ora il mercato si sta muovendo, gli investimenti stanno arrivando, gli edifici vengono costruiti, e c'è anche il fattore mobilità, per cui ora si costruiscono nuovi edifici al di fuori della città, pur rimanendo collegati, cosa che non era presente 15-20 anni fa. La differenza è che il drammatico aumento della domanda non ha precedenti. In media, il tasso di provvisorietà (una metrica che indica il numero di posti letto disponibili su base centenaria per gli studenti) in Europa è del 10-15%, il che significa che ci sono 10 posti letto per 100 studenti. Come si può vedere da questo esempio, la domanda è salita alle stelle.
Esistono studi che mostrano una correlazione positiva tra crisi economica e investimenti delle famiglie nell'istruzione. Ciò significa che gli inquilini preferirebbero usare i pochi soldi che hanno a disposizione durante una crisi economica per pagare ai loro figli o a loro stessi una migliore istruzione, quindi piuttosto che spendere quei soldi per l'alloggio per pagare un mutuo, preferirebbero affittare.
Q. Che aspetto ha una persona di questa "Generazione Rent"?
A. Da quello che vedo, una persona della Generazione Rent ha 18-35 o 18-40 anni. Non c'è distinzione tra maschi e femmine, e di solito si tratta di persone che studiano o lavorano e di solito non vivono nel luogo in cui sono nati. Il motivo è che se sono giovani e vivono nel luogo in cui sono nati, è probabile che vivano con i genitori o che comprino una casa vicino alla famiglia.
Queste persone hanno dato grande importanza alla sostenibilità ambientale e agli ESG, o Obiettivi europei di sostenibilità, e per loro è importante che gli edifici in cui vivono siano sostenibili. Inoltre, in media parlano la loro lingua madre oltre all'inglese. Sono disposti a viaggiare, a fare nuove esperienze e a spostarsi da casa per vivere o studiare altrove per fare nuove esperienze di vita.
Queste persone, non dimentichiamolo, sono cresciute durante la crisi economica del 2008. A differenza della generazione precedente, cresciuta durante il boom economico degli anni 1960-70, questa generazione ha vissuto l'esatto opposto. Per questo motivo, le persone di questa generazione hanno inculcato l'idea di risparmiare piuttosto che investire denaro in beni a lungo termine come le case, a causa dell'imprevedibilità dell'economia. Di conseguenza, invece di cercare di sistemarsi, le persone di questa generazione danno priorità alle esperienze che portano loro emozioni e sentimenti positivi, il che è completamente opposto al vecchio personaggio dell'inquilino che cercava solo un letto e un posto dove vivere.
Q. Oggi incoraggerebbe qualcuno ad affittare un immobile piuttosto che a comprarlo?
A. Non so se incoraggerei tutti ad affittare, perché ogni situazione è diversa. Non è bianco o nero. In alcuni casi è meglio comprare e in altri è meglio affittare. Di sicuro, se parliamo di un inquilino, per lui l'affitto potrebbe avere senso perché non può permettersi di comprare una casa. Se si impegnano a sottoscrivere un mutuo, devono impegnarsi a mantenere lo stesso stile di vita per 30 anni, e anche se lo vogliono, le esternalità del mercato non glielo permettono. Se sfortunatamente perdono il lavoro, o hanno un'offerta di lavoro migliore in un'altra città, è difficile per loro impegnarsi.
In questo caso, l'affitto è un'ottima soluzione perché può offrire una maggiore flessibilità per cambiare in un ambiente più volatile. Questo è anche ciò che stiamo cercando di fare e di sensibilizzare qui a RentYourNest. In generale, ovunque e in ogni settore, c'è stata una transizione dai costi fissi ai costi sostenibili. Costo fisso: ho comprato una casa e ora ho un bene. Costo sostenibile: non compro, quindi non possiedo il bene, ma ho la possibilità di attivare e disattivare questo costo. Abbiamo visto la stessa cosa quando le persone affittano un'auto invece di comprarla. Lo abbiamo visto anche con servizi come Uber e le aziende di Furniture as a Service.
Affinché questa generazione possa superare cose che non può controllare, come la guerra in Ucraina e l'inflazione, la cosa migliore che può fare è rimanere flessibile in modo da potersi muovere e non rimanere bloccata se succede qualcosa. Per i giovani potrebbe non essere la migliore idea comprare una casa, a meno che non abbiano i soldi per farlo. E se hanno i soldi per comprare una casa, invece di comprarla per loro stessi, potrebbero acquistarla come attività e affittarla ad altri, in modo da ottenere un reddito passivo.
