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Quando si gestisce un affitto all-inclusive, di solito si addebita una quota mensile fissa per le bollette (elettricità, acqua, internet, spese condominiali, ecc.).
Il problema sta nel saldo. All'inquilino viene addebitato un importo fisso, ma il consumo non è fisso. Inoltre, le bollette hanno periodi diversi: bimestrali, trimestrali, semestrali o annuali.
Se a ciò si aggiunge che gli inquilini non rimangono per un numero fisso di mesi, si ottiene un problema piuttosto complicato da risolvere.
Partendo dalla nostra esperienza nella gestione di immobili, ecco cosa si fa di solito per affrontare questo problema.
1. Non eseguire affatto il bilanciamento
Alcuni evitano il problema alla radice e non è una cattiva idea. A patto di non trarre profitto dal consumo delle bollette, si può concordare con l'inquilino un importo mensile fisso per il consumo.
Di solito, in estate si paga di più e in inverno si paga di meno. Alla fine dell'anno, i canoni fissi e le spese dell'inquilino saranno in equilibrio.
Questa strategia consente di non calcolare alcun saldo, risparmiando tempo e denaro.
Alcuni inquilini potrebbero opporsi a questa soluzione, volendo pagare solo ciò che consumano.
Questa soluzione è stata presa dal settore dell'hotellerie e si applica al meglio agli affitti a premio.
2. Effettuare il saldo su importi presunti
Quando l'inquilino se ne va, è quasi impossibile riscuotere tutte le bollette. Per questo motivo, alcuni fanno una previsione dei consumi e concordano tale valore con l'inquilino. Questo è particolarmente utile se si dispone di letture dei contatori, in modo da poter calcolare di conseguenza il pro-rata di ogni bolletta.
Purtroppo questo non vale per ogni fattura. Le spese condominiali sono di solito annuali e non è possibile leggerle.
Questa strategia è equa per l'inquilino e vi permette di chiudere la sua posizione alla fine del contratto di locazione.
Il calcolo viene fatto su una previsione, quindi è possibile trovare ancora qualche resistenza da parte degli inquilini che vogliono pagare quanto consumano.
Se avete un'abitazione in condominio, probabilmente questa non è la soluzione migliore per voi.
3. Effettuare il saldo quando si hanno tutte le fatture
Si può aspettare di avere tutte le fatture per fare il saldo. In questo caso, quando si restituisce la caparra, se ne trattiene una parte per coprire eventuali costi aggiuntivi derivanti dalle fatture.
Si tratta di un metodo equo per l'inquilino, perché paga esattamente quanto consuma.
La complessità della gestione è elevata. È necessario mantenere aperte le posizioni degli inquilini anche dopo che hanno lasciato il vostro appartamento, dovendo tornare da loro dopo mesi e recuperare tutti i calcoli.
La nostra soluzione: fare come le compagnie telefoniche
Parlando con i proprietari e i gestori di immobili, abbiamo trovato una soluzione per accontentare tutti.
Oggi le compagnie telefoniche offrono un piano all-inclusive. Potete chiamare e navigare quanto volete, a un prezzo fisso o graduato.
Potete fare lo stesso, offrendo un vero e proprio affitto all-inclusive, che comprende l'uso illimitato di elettricità, bollette, tutto.
L'avvertenza
Se si leggono i termini e le condizioni del contratto con il provider, non si tratta di un piano all-inclusive. Ci saranno sempre dei livelli o dei limiti di utilizzo.
In questo caso, potete fare lo stesso, stabilendo che se il consumo supera determinate soglie, l'inquilino pagherà la differenza.
Già dai primi mesi e dalle prime bollette potrete vedere chi consuma di più e chi di meno. Questo vi consentirà di individuare gli inquilini a cui pagherete di più.
Valore per tutti
Questa strategia porta valore a tutti:
- l'affittuario non si preoccupa di pagare a consumo, perché ha una formula all-inclusive. Se ci pensate, le catene alberghiere fanno lo stesso, e noi abbiamo imparato da loro.
- si evita la complessità del calcolo di saldi complessi sui consumi effettivi o previsti
Anche per la vostra contabilità
Questa soluzione è ottima anche per la vostra contabilità. Avendo entrate fisse per le bollette ogni mese, sarete anche in grado di prevedere facilmente i vostri flussi di cassa, calcolando quali sono i canoni equi da addebitare a ciascun inquilino su base mensile.
Come gestire tutto questo?
Una volta capito che il pacchetto all-inclusive funziona e che l'offerta di servizi aggiuntivi consente di massimizzare il valore totale dell'inquilino, rimane una domanda: come gestire la maggiore complessità dell'offerta di servizi aggiuntivi?
La soluzione è presa anche dagli hotel. Procuratevi un software di gestione che vi permetta di gestire tutti i diversi aspetti delle vostre operazioni di noleggio quotidiane. Senza tecnologia, o facendo tutto questo manualmente, sarete persi.
A cosa devo prestare attenzione quando scelgo un software di gestione degli immobili in affitto?
Una cosa semplice: deve essere completo. Dovete infatti essere in grado di gestire inquilini, immobili, manutenzioni, comunicazioni, scadenze, servizi, proprietari e qualsiasi altro aspetto della gestione immobiliare.
EXTRA | Uno sguardo da dove abbiamo imparato: le aziende alberghiere
La formula all-inclusive sta crescendo tra le catene alberghiere e gli sviluppatori, perché c'è valore per tutti. L'ospite non si preoccupa di nulla, sa che paga qualcosa in anticipo e può consumare quanto vuole. L'hotel offre un servizio aggiuntivo e differenziato all'ospite, garantendo un aumento delle prenotazioni e, come vedremo, dei profitti.
Il "problema dell'attesa
La formula all-inclusive risolve il problema dell'"hold-up" sia per gli ospiti che per gli hotel. Il problema dell'hold-up significa che, poiché il resort e il cliente si accordano in anticipo su un costo fisso per tutto, entrambe le parti ne traggono vantaggio.
L'hotel ne trae vantaggio perché fa spendere al cliente soldi che altrimenti non avrebbe speso. Non usate la piscina? Non c'è problema, è inclusa! [e ti farò pagare un importo fisso per questo]. Questo vale per tutto.
Di conseguenza, l'hotel è in grado di ottenere una quota maggiore del valore dell'ospite.
Il valore dell'hotel
C'è una grossa fetta di valore per l'hotel: l'informazione di sapere in anticipo dove l'ospite spenderà il suo denaro.
Che cosa significa? Significa efficienza sui costi operativi. Infatti, l'hotel controlla i costi variabili dell'equazione, perché ha deciso in anticipo cosa offrire nell'all-inclusive.
Grazie a ciò, possono anche far pagare di più. L'all-inclusive è un servizio aggiuntivo che gli hotel offrono e per il quale chiedono un sovrapprezzo. Per gli ospiti, il pacchetto all-inclusive è un'esperienza e sono disposti a pagare un extra per questo.
Il valore per l'ospite
Questo è ancora più semplice: relax e tranquillità. Anche in questo caso, non devono preoccuparsi di nulla. Possono consumare quanto vogliono, tutto è già pagato in anticipo.
E le bollette?
Guardiamo in faccia la realtà: nessuno lascia l'acqua aperta tutta la notte, lascia le luci accese o accende il riscaldamento come se fosse ai Caraibi.
Anche se si trova qualcuno che lo fa, di solito i "bassi utilizzatori sovvenzionano gli alti utilizzatori". Ciò significa che potreste perdere un po' di soldi con alcuni inquilini, ma tutto sommato ne trarreste un profitto.
Quello che fanno loro e che potete fare anche voi
Gli hotel non si fermano qui, perché il loro obiettivo è massimizzare il valore totale dell'ospite. Dovreste fare lo stesso con i vostri affittuari.
Potete vendere servizi aggiuntivi, come buoni sconto su ristoranti, biglietti per eventi, accesso a musei, discoteche, accesso a sale studio e camere se lavorate con studenti. In definitiva, potete offrire tutto ciò che è in linea con l'obiettivo dei vostri inquilini.
Questo sarà il risultato:
- il vostro inquilino è più felice, riferirà il vostro marchio ai suoi amici e voi ne trarrete vantaggio
- guadagnerete ancora di più dal vostro inquilino, massimizzando il suo valore totale
