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Introduzione
La maggior parte degli operatori ha difficoltà a rispondere a una domanda semplice: quali sono i vostri margini operativi e i vostri profitti su base unitaria?
Anche se la domanda può sembrare semplice, non lo è affatto. La gestione immobiliare è un'attività complessa, con ricavi e costi provenienti da soggetti diversi in periodi diversi. Inoltre, alcuni ricavi e costi sono ricorrenti, il che rende più facile la previsione ma ancora più complesso il calcolo del profitto. Se si aggiunge il fatto che gli inquilini possono non pagare alcuni mesi di affitto, ci si ritrova con un grosso punto interrogativo nel rispondere a questa domanda.
Grazie alla nostra esperienza nella gestione immobiliare, abbiamo trovato una formula per calcolare i margini su base unitaria e aggregata.
Partendo dai ricavi
Come insegnano tutte le lezioni sul flusso di cassa, la prima riga è costituita dalle entrate. Anche in questo caso è facile, perché di solito si tratta dell'affitto riscosso da ogni unità.
Tuttavia, è possibile raccogliere ulteriori fonti di reddito, ad esempio vendendo altri servizi agli inquilini.
In questo caso e per la sezione dei costi è fondamentale prestare attenzione alle date di incasso effettive. Le date di incasso significano che dovete considerare il giorno in cui ricevete denaro in banca da ogni fonte. Può essere in qualche modo ricorrente (ad esempio, la riscossione dell'affitto) o non ricorrente (ad esempio, l'utilizzo di un servizio aggiuntivo).
In questo caso dovreste considerare attentamente i fine settimana e i giorni festivi, in modo da non trovarvi impreparati se il ritiro dell'affitto avviene di sabato. In questo caso, assicuratevi di non vedere alcun bonifico sul vostro conto prima di martedì.
Concentrate l'attenzione sui costi operativi
La sezione dei costi è quella che possiamo controllare perché siamo noi a decidere per cosa spendere. Pertanto, questa sezione deve essere tenuta in maggiore considerazione perché influisce maggiormente sui margini.
Vedremo qui una suddivisione di tutti i principali conti di costo e vedremo per ognuno di essi cosa si può fare e come si può calcolare.
La commissione di gestione o l'affitto passivo
Dovrete sostenere questo costo se vi occupate di gestione immobiliare o di subaffitto. Tuttavia, se siete proprietari dell'immobile, buon per voi; si tratta di un profitto.
Questo conto spese si riferisce al denaro che si paga al proprietario dell'appartamento per affittarlo o al compenso che riceve dall'amministrazione.
Sarebbe utile fissare una data di pagamento distante dalla data di riscossione dell'affitto. Questo procedimento vi permette di far fronte a eventuali inquilini ritardatari. Ad esempio, se fissate la data di riscossione dell'affitto da parte degli inquilini il primo del mese e poi concordate con il proprietario di pagarlo il 5, avrete una breve finestra per gestire gli inquilini in ritardo. Tuttavia, se vi imbattete in un fine settimana o in un periodo di vacanza, vi troverete in seri problemi.
Di solito, i proprietari riscuotono l'affitto dagli inquilini all'inizio del mese. Il proprietario viene poi pagato a metà mese o più tardi.
Cosa devo fare con gli accordi esistenti con i proprietari?
Se avete già stabilito degli accordi, andate da loro chiedendo di spostare la data di pagamento un po' più avanti nel mese.
A loro interessa solo una cosa: avere i soldi in banca. Quindi non ha senso che vi sforziate di riscuotere tutti gli affitti nei primi giorni del mese. È meglio anche per loro, i proprietari, se vi prendete il tempo necessario per gestire l'affitto e poi trasferire il denaro ai proprietari.
Un'altra alternativa
In alternativa, potete chiedere agli inquilini di pagare direttamente il proprietario. Questa soluzione ha il vantaggio di ottenere subito il denaro, ma poi dovrete ottenere il vostro onorario dai proprietari.
Inoltre, il pagamento non può essere applicato al subaffitto; gli inquilini devono pagare voi e non il proprietario, come previsto dal contratto.
Le fatture
È qui che le cose si complicano. In primo luogo, le fatture sono difficili da gestire perché alcune sono ricorrenti e altre no, con tempi di fatturazione diversi.
L'affittuario vi versa un importo fisso, quindi va bene. Ma poi dovete considerare la gestione di un aspetto molto complesso della vostra attività: il saldo.
Il saldo considera i flussi in entrata derivanti dalle entrate fisse che ricevete dagli inquilini e il costo di ogni bolletta. In questo caso dovreste trattare ogni conto in modo diverso, ma soprattutto avere una strategia dedicata in anticipo [link all'articolo per l'affitto tutto compreso].
Menzione delle spese condominiali
Spesso gli inquilini pongono problemi sulla gestione delle spese condominiali e su chi deve pagarle. Ci sono regole chiare stabilite fin dall'inizio ed è meglio informare subito gli inquilini. Il problema non è chi paga, ma perché l'inquilino dovrebbe pagare.
Non vogliono pagare per qualcosa senza motivo.
La soluzione è che l'inquilino paghi e venga rimborsato, oppure che lo Stato lo paghi in anticipo. Il locatore rimborserà questa soluzione applicando un sovrapprezzo sull'affitto.
I dipendenti
Se la vostra complessità è abbastanza elevata, avrete uno staff. I locatori devono distribuire i loro costi tra tutte le unità.
Un'idea interessante è quella di calcolare il Ricavo netto medio per dipendente, togliendo i costi operativi (affitto passivo e bollette). In questo modo si può avere un'idea della redditività di ciascun collaboratore, soprattutto se si dedica a diverse unità.
Motivazione su base unitaria
Ora è possibile calcolare i margini e la redditività per unità. Il calcolo dei margini è un problema molto complesso con una risposta facile, e ricordate che può essere reso ancora più semplice grazie a RentYourNest.
