Il subentro è un processo in cui una delle parti del contratto di locazione viene sostituita da un nuovo soggetto, mantenendo invariati i termini e le condizioni dell'accordo iniziale. Questa pratica è comune sia per i contratti di locazione residenziale che commerciale e può riguardare sia il locatore (proprietario dell'immobile) che il conduttore (inquilino).
In questo articolo affrontiamo in dettaglio il processo di subentro, analizzando:
- Le tipologie di contratti di locazione e i loro elementi essenziali
- I diversi casi di subentro nel contratto di locazione per locatore e conduttore
- Gli adempimenti fiscali e le procedure per la comunicazione all'Agenzia delle Entrate
- Il subentro tramite scrittura privata e presentazione online con RLI
Tipologie di contratti di locazione ed elementi essenziali
Prima di analizzare il processo di subentro, è importante chiarire che cosa si intende per contratto di locazione. Un contratto di locazione è un accordo tra due parti (locatore e conduttore) in cui il locatore si impegna a concedere all'altra parte l'uso di un immobile (abitativo o commerciale) per un determinato periodo di tempo, dietro il pagamento di un corrispettivo.
Esistono diverse tipologie di contratti di locazione in base alla durata e all'uso dell'immobile:
- Contratti di locazione ad uso abitativoSono regolati dalla legge n. 431/1998 e riguardano gli immobili destinati all'abitazione del conduttore o del suo nucleo familiare. Possono essere a canone libero (con durata di 4 anni, rinnovabili per altri 4), a canone concordato (con durata di 3 anni, rinnovabili per altri 2) o transitori (con durata massima di 18 mesi).
- Contratti di locazione ad uso commerciale: riguardano gli immobili destinati all'esercizio di attività economiche, commerciali, industriali o artigianali e hanno una durata abituale di 6 anni, rinnovabili per altri 6.
Indipendentemente dalla tipologia di contratto, ci sono alcuni elementi essenziali che devono essere presenti:
- Le generalità delle parti
- La descrizione dell'immobile locato (indirizzo, numero di vani, pertinenze, dati catastali)
- Il canone di locazione
- La durata del contratto
Casi di subentro nel contratto di locazione
Il subentro nel contratto di locazione può riguardare sia il locatore che il conduttore, e può avvenire in diverse situazioni:
Subentro nella posizione del locatore
Il subentro del locatore può verificarsi nei seguenti casi:
- Vendita dell'immobile locato: il nuovo proprietario subentra nel contratto a partire dalla data dell'acquisto, diventando titolare dei diritti e doveri derivanti dall'accordo iniziale.
- Decesso del locatore: in questo caso, gli eredi del locatore subentrano nella posizione contrattuale, assumendo i diritti e doveri del defunto.
Subentro nella posizione del conduttore
Il subentro del conduttore può verificarsi per diverse ragioni, tra cui:
- Cessione volontaria del contratto a terzi: il conduttore uscente individua un nuovo inquilino disposto a subentrare alle medesime condizioni.
- Separazione o divorzio: il coniuge o ex coniuge del conduttore ha diritto di abitare nella casa familiare in base a una sentenza di separazione o divorzio.
- Decesso del conduttore: in questo caso, il coniuge, il convivente more uxorio o gli eredi del defunto subentrano nel contratto fino alla scadenza prevista.
Adempimenti fiscali e comunicazione all'Agenzia delle Entrate
In caso di subentro nel contratto di locazione, è importante sottolineare che in alcuni casi sono necessari specifici adempimenti fiscali per evitare problemi con l'Agenzia delle Entrate. In particolare:
- In caso di cessione volontaria del contratto, è dovuta l'imposta di registro, che deve essere versata entro 30 giorni dall'avvenimento. L'imposta è pari a 67 euro se il subentro avviene senza corrispettivo, mentre è pari al 2% del corrispettivo pattuito se il subentro avviene con corrispettivo (con un minimo di 67 euro).
- In caso di subentro ex lege (ad esempio, per decesso del locatore o del conduttore), non sono dovute imposte. Tuttavia, è opportuno comunicare la successione nella posizione contrattuale all'ufficio dove è stato registrato il contratto.
Per comunicare il subentro all'Agenzia delle Entrate, è possibile utilizzare il modello F24 Elide oppure, se si è abilitati ai servizi telematici dell'Agenzia, presentare la pratica online tramite l'applicazione RLI. In tutti i casi, è necessario fornire i dati identificativi del cedente e del subentrante, i riferimenti al contratto di locazione e i riferimenti al versamento dell'imposta di registro.
Subentro tramite scrittura privata
Quando il subentro è la conseguenza di un atto di legge (come la successione per decesso del locatore o del conduttore, o le disposizioni sull'abitazione del nucleo familiare contenute in una sentenza di separazione/divorzio), non è necessario inoltrare particolari comunicazioni sull'avvenuto passaggio di consegne.
Invece, in caso di cessione volontaria del contratto, una volta protocollato il versamento dell'imposta di registro e comunicato il subentro all'Agenzia delle Entrate tramite modello RLI, i soggetti interessati devono redigere una scrittura privata che riassuma le parti in causa, i riferimenti ai termini dell'accordo di locazione e attesti, implicitamente, che tutte le parti in causa, entranti e uscenti, sono state informate della cessione del contratto.
In conclusione, il subentro è un processo importante nella gestione dei contratti di locazione, che permette alle parti coinvolte di adeguarsi alle nuove esigenze e di garantire la continuità del rapporto contrattuale. Tenere presenti gli adempimenti fiscali e le procedure per la comunicazione del subentro è fondamentale per evitare problemi con l'Agenzia delle Entrate e per assicurare una transizione corretta e senza intoppi tra le parti coinvolte.
