L’adeguamento ISTAT è una procedura prevista per i contratti di locazione, che permette di aggiornare il canone di affitto in base all’andamento dell’inflazione. In questo articolo, tratteremo in dettaglio come funziona l’adeguamento ISTAT, come calcolarlo e quali sono le regole da seguire per i diversi tipi di contratto.
Cos’è l’adeguamento ISTAT?
L’adeguamento ISTAT è un meccanismo previsto per i contratti di locazione immobiliare. Esso permette di aggiornare il canone di locazione in base all’andamento dell’inflazione, misurato dall’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) rilevato dall’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT). L’obiettivo dell’adeguamento ISTAT è di allineare l’importo dell’affitto al reale andamento dell’economia e al costo della vita.
A chi si applica l’adeguamento ISTAT?
L’adeguamento ISTAT si applica ai canoni di locazione di immobili ad uso abitativo o commerciale, a meno che non sia espressamente escluso dal contratto o che si applichi la cedolare secca. Nei contratti di locazione viene solitamente prevista una clausola per l’aggiornamento annuale del canone di affitto, rispetto alle variazioni dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati rilevate dall’ISTAT nell’ultimo anno solare.
Quando scatta l’adeguamento ISTAT?
L’adeguamento ISTAT scatta ogni anno, al mese successivo a quello della scadenza annuale del contratto. Ad esempio, se il contratto è stato stipulato a gennaio, l’adeguamento avverrà a febbraio dell’anno successivo.
Tuttavia, è importante notare che l’adeguamento non è automatico: deve essere espressamente previsto da una clausola inserita nel contratto di locazione.
È obbligatorio l’adeguamento ISTAT?
L’adeguamento ISTAT non è obbligatorio, ma è soggetto alla presenza di una clausola specifica nel contratto di locazione. Se tale clausola è presente, l’adeguamento deve essere effettuato ogni anno; in caso contrario, il proprietario dell’immobile non può avanzare alcuna pretesa nei confronti dell’inquilino. I contratti di locazione con cedolare secca sono esclusi dall’adeguamento ISTAT.
Come si calcola l’adeguamento ISTAT?
Per calcolare l’adeguamento ISTAT, è necessario seguire alcune regole specifiche:
- L’adeguamento ISTAT si calcola in base all’indice ISTAT di inflazione e come riferimento si prende il più recente disponibile (di solito si tratta di uno di circa due mesi fa).
- L’adeguamento si applica in misura del 75% o del 100% della variazione dei prezzi al consumo. Nei contratti 4+4 abbiamo un rialzo non superiore al 100%, mentre nei locali commerciali 6+6 si può applicare la rivalutazione al 75% o quella al 100%.
- La rivalutazione dovrebbe essere applicata al mese successivo a quello della scadenza annuale.
Esempio pratico di calcolo dell’adeguamento ISTAT
Per fare un esempio pratico di come si calcola l’adeguamento ISTAT, consideriamo un canone di 500 euro con una percentuale di rivalutazione applicata del 75%. L’indice ISTAT a novembre 2021 era 105,7, a novembre 2022 è di 117,9. La variazione percentuale dell’indice è dell’11,5%, di cui il 75% è 8,625%.
L’importo della rivalutazione sarà uguale quindi di 43,13. Il nuovo canone sarà uguale a 543,13 euro.
Contratti di locazione e adeguamento ISTAT
Nei contratti di locazione immobiliare, è solitamente prevista una clausola per l’aggiornamento annuale del canone di affitto, rispetto alle variazioni dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati rilevate dall’ISTAT nell’ultimo anno solare.
Contratti di locazione a uso abitativo
Per i contratti di locazione a uso abitativo, l’adeguamento ISTAT si applica fino al 100% della variazione dei prezzi al consumo. Ciò significa che il canone di locazione può essere aumentato fino al 100% dell’incremento dell’indice ISTAT rilevato nell’ultimo anno.
Contratti di locazione a uso commerciale
Per i contratti di locazione a uso commerciale, l’adeguamento ISTAT si applica fino al 75% della variazione dei prezzi al consumo. In pratica, il canone di locazione può essere aumentato fino al 75% dell’incremento dell’indice ISTAT rilevato nell’ultimo anno.
Calcolo dell’adeguamento ISTAT per periodi superiori a un anno
Se è necessario calcolare l’adeguamento ISTAT per un periodo superiore a un anno, è possibile utilizzare l’applicazione per il calcolo della rivalutazione monetaria. Questa utility consente di calcolare l’adeguamento ISTAT per più anni, prendendo in considerazione l’indice ISTAT di inflazione per ciascun anno di riferimento.
Esempio di calcolo dell’adeguamento ISTAT per periodi superiori a un anno
Supponiamo di dover calcolare l’adeguamento ISTAT per un contratto di locazione della durata di tre anni, con un canone iniziale di 600 euro al mese. Nel primo anno, l’indice ISTAT è aumentato del 2%, nel secondo anno del 3% e nel terzo anno del 1%. L’adeguamento ISTAT per il primo anno sarà pari a 600 x 1.02 = 612 euro, per il secondo anno sarà pari a 612 x 1.03 = 630,36 euro e per il terzo anno sarà pari a 630,36 x 1.01 = 636,46 euro.
Rivaluta ISTAT per l’adeguamento ISTAT
Lo stesso ISTAT mette a disposizione uno strumento gratuito che permette di calcolare la variazione percentuale dei prezzi al consumo tra due dati periodi.
Si può dunque poi derivare l’adeguamento ISTAT del canone d’affitto in base a quanto detto in questo articolo. Lo strumento utile per l’adeguamento ISTAT si chiama Rivaluta.
Effetti dell’adeguamento ISTAT sulle locazioni
L’adeguamento ISTAT può avere diverse conseguenze sulle locazioni, sia per gli inquilini che per i proprietari. Per gli inquilini, l’adeguamento ISTAT può comportare un aumento del canone di locazione, che può incidere sul budget mensile. Per i proprietari, invece, l’adeguamento ISTAT può rappresentare una fonte di incremento del reddito derivante dalla locazione dell’immobile.
Aumento del canone di locazione
L’adeguamento ISTAT può portare ad un aumento del canone di locazione, a seconda dell’andamento dell’inflazione e della percentuale di rivalutazione applicata. Tuttavia, è importante sottolineare che l’aumento del canone di locazione non è sempre significativo, in quanto dipende dall’andamento dell’economia e dalla situazione del mercato immobiliare.
Impatto sul budget mensile degli inquilini
L’aumento del canone di locazione dovuto all’adeguamento ISTAT può avere un impatto sul budget mensile degli inquilini. In alcuni casi, infatti, l’aumento del canone di locazione potrebbe rendere difficile per gli inquilini far fronte alle spese mensili. Tuttavia, è importante considerare che l’adeguamento ISTAT ha lo scopo di allineare l’importo dell’affitto al reale andamento dell’economia e al costo della vita, e pertanto può essere considerato un meccanismo equo e necessario.
Adeguamento ISTAT: esempi pratici
Per avere un’idea più chiara di come funziona l’adeguamento ISTAT e quali sono i suoi effetti sulle locazioni, vediamo alcuni esempi pratici.
Esempio pratico di adeguamento ISTAT per contratto di locazione immobiliare
Supponiamo di avere un contratto di locazione immobiliare di durata 4+4 con un canone annuale di 12.000 euro (1.000 euro al mese) e un indice FOI al +11,6%:
- Il canone annuo rivalutato sarà pari a 1.074 euro al mese (e canone annuale di 12.888 euro) per contratti con aumenti annuali.
- Il canone annuo rivalutato sarà pari a 1.142 euro al mese (e canone annuale di 13.703 euro) per contratti con aumenti biennali.
Esempio pratico di adeguamento ISTAT per contratto di locazione commerciale
Supponiamo di avere un contratto di locazione commerciale con un canone annuale di 12.000 euro (1.000 euro al mese) e un indice FOI al +11,6%, applicando una rivalutazione del 75%:
- Il canone annuo rivalutato sarà pari a 1.055 euro al mese per affitti commerciali (al 75%), che diventano 1.106,50 per rivalutazioni biennali.
Consigli per gestire l’adeguamento ISTAT
Ecco alcuni consigli utili per gestire al meglio l’adeguamento ISTAT e ridurre il suo impatto sulle locazioni:
- Informarsi sempre sull’andamento dell’inflazione e sull’indice ISTAT, per essere preparati agli eventuali aumenti del canone di locazione.
- Verificare attentamente il contratto di locazione e le clausole relative all’adeguamento ISTAT, per evitare sorprese e malintesi.
- Valutare la possibilità di negoziare con il proprietario dell’immobile una percentuale di rivalutazione più bassa, se l’adeguamento ISTAT risulta eccessivo.
- Considerare l’eventualità di un trasferimento in un altro immobile, se l’aumento del canone di locazione dovuto all’adeguamento ISTAT rende insostenibile il costo dell’affitto.
Conclusioni
L’adeguamento ISTAT è un meccanismo previsto per i contratti di locazione, che permette di aggiornare il canone di affitto in base all’andamento dell’inflazione. Sebbene possa comportare un aumento del canone di locazione, è importante ricordare che l’adeguamento ISTAT ha lo scopo di allineare l’importo dell’affitto al reale andamento dell’economia e al costo della vita. Pertanto, è fondamentale informarsi sull’andamento dell’inflazione e sull’indice ISTAT, verificare attentamente il contratto di locazione e, se necessario, valutare la possibilità di negoziare o di un trasferimento in un altro immobile.
