La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, che si caratterizza nella sostituzione del sistema di tassazione ordinario, basato sull’IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali. Questo regime fiscale alternativo, introdotto dal Decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, offre numerosi vantaggi ai locatori, tra cui un calcolo dell’imposta più semplice e conveniente, l’esclusione del reddito assoggettato a cedolare dal reddito complessivo e la possibilità di evitare il pagamento di imposte di registro e bollo sui contratti di locazione.
Chi può optare per la cedolare secca
Possono scegliere il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritti reali di godimento (ad esempio, usufrutto) sugli immobili locati ad uso abitativo. Non è invece possibile applicare la cedolare secca per i contratti di locazione stipulati nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.
Locazioni brevi
Anche nel caso di locazioni brevi, con durata non superiore a 30 giorni, è possibile optare per la cedolare secca al 21%. Questi contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa e sono equiparati ai contratti di sublocazione e a quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
Limitazioni per l’applicazione della cedolare secca
A partire dal 2021, l’applicazione della cedolare secca è prevista solo se, nell’anno, si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l’attività di locazione, indipendentemente da chi la esercita, si considera svolta in forma imprenditoriale.
Quali immobili possono beneficiare della cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo. Sono inoltre interessate le pertinenze abitative, come box, garage, cantine e posti auto, che possono essere locate congiuntamente all’abitazione o con contratto separato e successivo, purché il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Inoltre, deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
Locazioni di locali commerciali
Per i contratti di locazione di locali commerciali stipulati nel 2019, è possibile optare per la cedolare secca, purché i locali siano classificati nella categoria catastale C/1 e abbiano una superficie non superiore a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. In questo caso, l’aliquota applicabile è del 21%.
Quali inquilini possono beneficiare della cedolare secca
Il regime della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Tuttavia, sono previste delle eccezioni per i locali commerciali classificati nella categoria C1.
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
Durata dell’opzione per la cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca comporta l’applicazione delle regole previste per l’intero periodo di durata del contratto di locazione (o della proroga), o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.
La revoca dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
Proroga del contratto e conferma dell’opzione
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione per la cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
Calcolo dell’imposta sostitutiva della cedolare secca: quanto si paga
L’imposta sostitutiva prevista dalla cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988), cioè i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia;
- nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
Effetti della cedolare secca sul reddito
Il reddito assoggettato alla cedolare secca:
- è escluso dal reddito complessivo;
- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
Tuttavia, il reddito assoggettato alla cedolare secca deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Cedolare secca: quando si paga?
La cedolare secca si paga con un acconto del 95% in un’unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo totale della cedolare secca é minore di 257,52 euro.
Nel caso in cui l’importo totale della cedolare secca superi la soglia di 257,52 euro, i locatari hanno la possibilità di gestire i pagamenti in due tempi. La prima rata, pari al 40% dell’acconto del 95%, va presentata entro il 16 giugno, mentre il restante 60% va versato entro il 30 novembre.
In entrambi i casi, il restante 5% si versa a saldo nell’anno successivo.
Conclusione
La cedolare secca rappresenta un’opzione vantaggiosa per i locatori di immobili ad uso abitativo, offrendo un regime di tassazione semplificato e generalmente più conveniente rispetto al sistema ordinario basato sull’IRPEF.
Tuttavia, è importante valutare attentamente la propria situazione fiscale e le specifiche caratteristiche del contratto di locazione prima di decidere se optare per la cedolare secca o per il regime fiscale ordinario. In ogni caso, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista esperto in materia fiscale per ottenere un parere personalizzato e adeguato alle proprie esigenze.
