Il deposito cauzionale nel contratto d’affitto
Tempo di stipula di nuovi contratti d’affitto: tra le varie sezioni del contratto, una delle più discusse è quella relativa alla cauzione, meglio detto deposito cauzionale.
Con il termine deposito cauzionale si definisce il deposito in denaro che viene richiesto dal locatore al momento in cui viene stipulato il contratto d’affitto ed ha la finalità di tutelarlo dagli eventuali inadempimenti posti in essere dal conduttore, quali ad esempio il mancato versamento di alcune mensilità del canone di affitto o possibili danni causati alla stanza o all’appartamento oggetto della locazione. E’ ovviamente necessario che l’importo versato venga specificato all’interno del contratto di locazione stipulato fra le due parti (leggi qua perchè è importante stipulare un contratto d’affitto).
A quanto ammonta il deposito cauzionale
La legge 392 del 1978 disciplinante la locazione di immobili urbani, all’articolo 11 stabilisce che il deposito cauzionale può essere pari al massimo a tre mensilità di affitto (spese escluse): quindi, per esempio, a fronte di un affitto mensile di 300 €, il deposito cauzionale ammonterà ad un massimo di 900 €, da corrispondere una tantum dal conduttore al locatore all’atto di stipula del contratto. Generalmente i locatori richiedono un deposito cauzionale pari ad una o due mensilità del canone di affitto, ma nulla vieterebbe loro di chiederne o solamente una (per fortuna del conduttore!) o tre.
Come versare il deposito cauzionale
l deposito cauzionale può essere versato con:
- versamento in contanti
- una garanzia fidejussoria – bancaria o assicurativa
- libretto di risparmio bancario/postale al portatore se di importo inferiore a 1.000 €
La restituzione del deposito
Un errore comune da parte degli affittuari è quello di considerare il deposito cauzionale come anticipo sulle mensilità di affitto, pretendendo poi di non pagare le ultime, in particolar modo in prossimità della scadenza del contratto. Ma, come abbiamo detto, si tratta appunto di una cauzione che serve a tutelare il proprietario durante tutta la durata della locazione; inoltre, la verifica riguardante la mancanza di eventuali danni (condicio sine qua non per la restituzione del deposito) potrà essere pienamente effettuata, salvo differenti accordi col locatore, solo dopo la cessazione del contratto e lo sgombero dei locali. Inoltre, nei contratti stessi viene previsto, di norma, il cosiddetto divieto di scomputo del deposito cauzionale dai canoni mensili di locazione.
All’inizio del rapporto di locazione, al momento della consegna dell’immobile, deve essere redatto un “verbale di consegna” in cui vengono descritte le condizioni dell’immobile che viene affittato (è parte integrante del contratto e viene firmato da locatore e conduttore); al termine della locazione, è prassi effettuare un sopralluogo e redigere un “verbale di riconsegna” all’interno del quale devono essere evidenziati, e se possibile comprovati, eventuali danni arrecati ai locali e si quantifica la cauzione che si intende trattenere per tale ragione. La restituzione della cauzione può avvenire entro un massimo di 10 anni di tempo (a seguito dei 10 anni avverrà la prescrizione e l’ex affittuario non potrà pretenderne il rimborso).
Non tutti sanno che lo stesso articolo 11 della legge 392/78 prevede che il deposito cauzionale produca gli interessi legali, i quali devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno di locazione, ma diverse sentenze della Corte di Cassazione hanno statuito che qualora gli interessi non siano stati corrisposti annualmente, devono essere versati alla data di scadenza definitiva del contratto di locazione; a differenza del deposito cauzionale, il termine di prescrizione previsto per gli interessi legali, e quindi il periodo di tempo entro cui il conduttore (ormai ex) può far valere il suo diritto a riceverli è pari a cinque anni, da calcolarsi a partire dalla data di cessazione del rapporto contrattuale: questo fa sì che sia impossibile che il diritto a vedersi corrisposti gli interessi legali si prescriva nel corso della locazione stessa.
E la caparra?
Non c’entra niente 🙂 Nonostante questa sia spesso confusa con il deposito cauzionale, la caparra è una somma di denaro che può essere temporaneamente versata all’agenzia immobiliare o al locatore da parte del futuro conduttore qualora questo intenda concludere e stipulare il contratto di affitto, quindi come reale e concreta manifestazione d’interesse per la stanza o per l’immobile che verrà concessa in locazione. Una volta stipulato il contratto, la caparra deve essere restituita al conduttore, oppure può essere trasformata in parte del deposito cauzionale o della prima mensilità del canone di affitto.
Le altre spese
Anche se la firma del contratto è sicuramente un bel punto di arrivo , la possibilità di affrontare nuove spese non è del tutto scongiurata: leggi l’articolo sulle spese accessorie: cosa paga il proprietario, cosa l’inquilino.
