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Introduzione
La maggior parte degli operatori ha difficoltà a rispondere ad una domanda semplice: quali sono i tuoi margini operativi e il tuo profitto su base unitaria?
Anche se la domanda può sembrare semplice, non lo è. La gestione della proprietà è un business complesso, con entrate e costi che provengono da diversi soggetti in periodi diversi. Inoltre, alcune entrate e costi sono ricorrenti, rendendo più facile la previsione ma ancora più complesso il calcolo del profitto. Aggiungi il fatto che gli inquilini possono saltare il pagamento di alcuni mesi di affitto e ti ritroverai con un grande punto interrogativo nel rispondere a questa domanda.
Grazie alla nostra esperienza nella gestione della proprietà, abbiamo trovato una formula per calcolare i margini su base unitaria e aggregata.
Iniziare dai ricavi
Come tutte le lezioni di Cash Flow che abbiamo fatto ci insegnano, la prima riga sono le entrate. Di nuovo, questo è facile perché questo è di solito l’affitto raccolto da ogni unità.
Tuttavia, puoi raccogliere altre fonti di entrate, per esempio, vendendo altri servizi ai tuoi inquilini
Ciò che è essenziale qui e per la sezione dei costi è che tu stia attento alle date di raccolta effettive. Le date di raccolta significano che devi considerare il giorno in cui ricevi denaro in banca da ogni fonte. Può essere in qualche modo ricorrente (cioè la riscossione dell’affitto) o non ricorrente (cioè l’utilizzo di un servizio aggiuntivo).
Qui dovresti considerare attentamente i fine settimana e le festività, in modo da non essere impreparato se la riscossione dell’affitto avviene di sabato. In questo caso, assicurati che non vedrai alcun trasferimento bancario sul tuo conto prima di martedì.
Metti l’attenzione sui costi di gestione
La sezione dei costi è quella che possiamo controllare perché siamo noi a decidere per cosa spendere. Pertanto, questa sezione deve essere la più considerata perché influenzerà maggiormente i margini.
Vedremo qui una suddivisione di tutti i principali conti di costo e vedremo per ognuno di essi cosa puoi fare e come puoi calcolarlo.
La tassa di gestione o affitto passivo
Sosterrai questo costo se ti occupi della gestione della proprietà o del subaffitto. Tuttavia, se possiedi la proprietà, buon per te; questo è tutto profitto.
Questo conto dei costi si riferisce ai soldi che paghi al proprietario dell’appartamento per affittare il suo appartamento o alla tassa che riceve dalla gestione
Sarebbe utile se tu facessi attenzione nel fissare una data di pagamento distante da quella di riscossione dell’affitto. Questo processo ti permette di far fronte ad eventuali inquilini in ritardo. Per esempio, se fissi la data di riscossione dell’affitto dagli inquilini il primo del mese, e poi ti metti d’accordo con il proprietario per pagarlo il 5, avrai una breve finestra per gestire quegli inquilini in ritardo. Tuttavia, se incontri un fine settimana o un periodo di vacanza, ti troverai in seri problemi.
Di solito, i proprietari raccolgono l’affitto dagli inquilini all’inizio del mese. Il proprietario viene poi pagato a metà mese o più tardi
Cosa faccio con gli accordi esistenti con i proprietari?
Se hai già stabilito degli accordi, vai da loro chiedendo che la data di pagamento sia un po’ più avanti nel mese.
A loro interessa solo una cosa: avere i soldi nella loro banca. Quindi non ha senso per te stressarti nel raccogliere tutti gli affitti nei primi giorni del mese. È anche meglio per loro, i proprietari, se ti prendi il tuo tempo per gestire l’affitto e poi trasferire i soldi ai proprietari.
Un’altra alternativa
In alternativa, puoi far pagare gli inquilini direttamente al proprietario. Questa soluzione ha il vantaggio di ottenere subito i soldi, ma poi dovrai ottenere il tuo compenso dai proprietari.
Inoltre, il pagamento non può essere applicato al subaffitto; gli inquilini devono pagare te e non il proprietario come da contratto.
Le fatture
Qui è dove diventa difficile. Innanzitutto, le bollette sono difficili da gestire perché alcune sono ricorrenti e altre no, con tempi diversi in termini di fatturazione
Ricevi un importo fisso dall’inquilino, quindi va bene. Ma poi, devi considerare la gestione di un aspetto molto complesso della tua attività: il saldo
Il saldo considera gli afflussi dalle entrate fisse che ottieni dagli inquilini e il costo di ogni fattura. Qui dovresti trattare ogni conto in modo diverso, ma soprattutto avere una strategia dedicata in anticipo [link all’articolo per l’affitto tutto compreso]
Menzione alle spese di condominio
Spesso gli inquilini pongono problemi sulla gestione delle spese condominiali e su chi deve pagarle. Ci sono regole chiare stabilite fin dall’inizio ed è meglio informare subito gli inquilini. Il problema qui non è chi paga, ma perché l’inquilino dovrebbe pagare.
Non vogliono pagare qualcosa senza motivo
La soluzione è o l’inquilino paga e viene rimborsato, o il tuo stato paga in anticipo. Il padrone di casa rimborserà questa soluzione facendo pagare un premio sull’affitto.
I dipendenti
Se la tua complessità è abbastanza alta, avrai uno staff. I padroni di casa devono distribuire i loro costi su tutte le tue unità
Un’idea interessante è calcolare il tuo Ricavo Netto Medio per dipendente, togliendo i costi operativi (affitto passivo e bollette). In questo modo, avrai un’idea della redditività di ogni membro dello staff, specialmente se dedichi ognuno di loro a unità diverse.
Ragionare per unità
Ora puoi calcolare i margini e la redditività per unità. Il calcolo dei margini è un problema molto complesso con una risposta facile, e ricorda che può essere reso ancora più semplice grazie a RentYourNest
