El contrato preliminar de arrendamiento, también conocido como precontrato de arras, representa un acuerdo inicial entre las partes interesadas -el propietario del inmueble y el futuro inquilino- en el que se obligan a estipular un contrato de arrendamiento definitivo dentro de un plazo determinado. Esta guía examina en detalle cómo funcionan estos contratos preliminares, cómo se estipulan y por qué son fundamentales en muchas situaciones.
Obtener el contrato preliminar de emplazamiento
El contrato preliminar de arrendamiento es un compromiso recíproco que precede al contrato de arrendamiento verdadero y propio. Este acuerdo preliminar puede ser solicitado tanto por el propietario del inmueble como por el futuro inquilino para garantizar un compromiso concreto y legal.
La estipulación de un contrato preliminar de localización ofrece garantías para todas las partes implicadas y puede referirse no sólo a los inmuebles destinados a la vivienda, sino también a los espacios de uso comercial.
La estipulación del precontrato de afección
Para ser válido, el precontrato de arras deberá presentar la misma forma que el contrato de arrendamiento y especificar todos los datos que se indiquen ya en el contrato definitivo. Entre ellos se incluyen la duración del alquiler, el importe de la caparra versada, el canon de alquiler acordado y las posibles prestaciones condominiales.
¿Cuándo se estipula un contrato de alquiler preliminar?
El contrato preliminar de localización nace del deseo de las partes de comprometerse para la firma de un contrato posterior. Esto se hace para evitar que la otra parte rechace el compromiso, garantizando un compromiso recíproco.
El precontrato de afección se estipula por varios motivos. Puede ser necesario cuando se está a punto de finalizar un traslado, o cuando un inquilino debe trasladarse de una ciudad a otra, un proceso que requiere tiempo. Este tipo de contrato tutela de manera equitativa a ambas partes, que se comprometen recíprocamente.
Diferencias entre el contrato preliminar de establecimiento y el contrato de establecimiento
El contrato preliminar difiere del contrato de arrendamiento en varios aspectos. En particular:
- No es necesario estar registrado en la Agencia de Entradas;
- Non trasferisce all'inquilino la disponibilità effettiva dell'immobile;
- Non trasferisce al proprietario alcun canone per l'affitto.
Estipulación del contrato preliminar de emplazamiento
Para encontrar el contrato de alquiler preliminar más adecuado a sus necesidades, debe tener en cuenta varios factores. No es obligatorio indicar un plazo para proceder al contrato de emplazamiento verdadero y propio, pero es posible establecer un plazo hipotético para proceder a la firma del contrato definitivo.
En caso de inadecuación, el contrato preliminar de emplazamiento podrá ser anulado si no se ajusta a la forma que la ley prescribe para el contrato de emplazamiento definitivo.
La caparra en el contrato preliminar de alquiler
En caso de que el inquilino potencial se niegue a firmar el contrato de arrendamiento, puede evitarlo en la fase de firma del precontrato mediante la entrega de una caparra. Esta puede ser de dos tipos: confirmatoria o penitenciaria.
La caparra confirmatoria representa una suma de denario versata da chi si impegna a stipulare il contratto di locazione futuro. En caso de renuncia, el localizador podrá tratar la cantidad entregada a título de caparazón.
La caparra penitenziale, invece, viene prevista solo in fase di contratto preliminare, quando vi è la presenza di una clausola che obbliga le parti a rinunciare alla risoluzione del contratto di locazione. En este caso, si se firma el efectivo contrato de arrendamiento, la caparra penitenciaria será restituida.
Registro del contrato preliminar de emplazamiento
A pesar de que el D.P.R. número 131 de 1986 prevé el registro para todos los tipos de contrato preliminar, una sentencia de la Corte de Casación ha establecido que el registro es obligatorio únicamente para el contrato de locación definitivo. En particular, con la Sentencia n. 2037 del 27 de enero de 2017, la Corte ha dictaminado que el registro no es obligatorio para el contrato preliminar de arrendamiento.
Contrato preliminar de arrendamiento: un modelo
A lo largo de este artículo, hemos facilitado toda la información necesaria sobre el contrato preliminar de emplazamiento. También hemos preparado un modelo de contrato preliminar de alquiler que puede solicitarse y modificarse en función de las necesidades de cada uno.
Respuestas a preguntas frecuentes
¿Cómo registrar un contrato preliminar de alquiler?
Aunque no sea obligatorio, el registro del contrato preliminar de emplazamiento podrá efectuarse dentro de los 20 días siguientes a la fecha de estipulación ante la Agencia de Entradas competente.
¿Qué es un contrato preliminar?
El contrato preliminar, o precontrato, es un acuerdo entre dos o más partes en el que se comprometen a estipular un contrato definitivo en un momento posterior.
¿Cómo anular un contrato preliminar de arrendamiento?
La anulación de un contrato preliminar de arrendamiento puede tener lugar si una de las partes no cumple las obligaciones prescritas en el contrato. En este caso, la parte perjudicada podrá solicitar la resolución del contrato y el resarcimiento de los daños.
¿Cómo funciona un contrato de alquiler con afección parcial?
El contrato secundario, o contrato a plazos, es un tipo de contrato de arrendamiento en el que el canon de arrendamiento no incluye los gastos accesorios como los gastos de condominio o de alquiler. Estos gastos corren a cargo del inquilino y se pagarán por separado del canon de arrendamiento.
