In Italia, la locazione di un immobile comporta una serie di obblighi e diritti sia per il proprietario (locatore) che per l’inquilino (conduttore). Uno degli obblighi più importanti a carico del proprietario riguarda la manutenzione straordinaria dell’immobile.
Ma cosa accade se il proprietario non adempie a questo dovere? In questo articolo, cercheremo di rispondere a questa e ad altre domande relative ai lavori straordinari condominiali.
1. Manutenzione Straordinaria: Di Cosa Si Tratta?
Per comprendere meglio i diritti e i doveri del proprietario e dell’inquilino, è necessario definire cosa si intende per manutenzione straordinaria.
La manutenzione straordinaria comprende tutti quegli interventi di riparazione o sostituzione che vanno oltre la semplice conservazione dell’immobile. Questi lavori spesso implicano un rinnovamento strutturale o l’installazione di nuovi impianti.
1.1 Esempi di Lavori Straordinari
Alcuni esempi di lavori straordinari includono:
- L’adeguamento dell’impianto elettrico
- Il rifacimento del manto di copertura del lastrico solare
- La sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
- L’installazione di videocitofoni
- La sostituzione della caldaia
- L’installazione di un servoscala per disabili
- La sostituzione di grondaie
- Il ripristino di intonaci
Al contrario, le spese relative all’ordinaria manutenzione, come la tinteggiatura delle pareti o la sostituzione di un vetro rotto, sono generalmente a carico dell’inquilino.
2. Quando Il Proprietario Non Esegue I Lavori: Quali Sono Le Opzioni?
Se il proprietario non adempie al suo dovere di manutenzione straordinaria, l’inquilino ha diverse opzioni a sua disposizione.
2.1 Eseguire Le Riparazioni A Proprie Spese
In caso di necessità urgenti, l’inquilino può decidere di eseguire i lavori a sue spese, con l’obbligo di avvisare preventivamente il proprietario e di richiedere poi un rimborso. L’inquilino deve documentare adeguatamente gli importi sostenuti e l’urgenza dell’intervento.
2.2 Invio Di Una Comunicazione Scritta
Un’altra opzione è inviare al proprietario una comunicazione scritta, preferibilmente tramite raccomandata A/R, per segnalare la necessità di interventi straordinari. Questo passo è importante per garantire che il proprietario sia formalmente a conoscenza della situazione.
2.3 Richiesta Di Riduzione Del Canone Di Affitto
In caso di inagibilità parziale o totale dell’immobile a causa della mancata esecuzione dei lavori, l’inquilino può richiedere una riformulazione del contratto di locazione, con una riduzione dell’importo dei canoni.
2.4 Interruzione Del Pagamento Dell’affitto
Se la mancata manutenzione da parte del proprietario provoca gravi danni strutturali che compromettono la vivibilità dell’immobile, l’inquilino può decidere di interrompere il pagamento dell’affitto.
2.5 Azione Legale Contro Il Proprietario
Se nessuna delle azioni sopra descritte ha successo, l’inquilino può citare in giudizio il proprietario, rivolgendosi a un avvocato esperto in diritto civilista.
2.6 Rescissione Del Contratto E Abbandono Dell’immobile
In casi estremi, se i mancati interventi di manutenzione straordinaria rendono l’immobile inagibile, l’inquilino può richiedere la rescissione del contratto di affitto o il risarcimento dei danni.
3. Quali Spese Sono A Carico Del Locatario?
Anche in caso di mancata manutenzione da parte del proprietario, l’ordinaria manutenzione dell’immobile rimane a carico dell’inquilino. Questa include ad esempio la sostituzione di una maniglia o la riparazione del tubo della doccia.
4. Domande Frequenti
4.1 Cosa Fare Se Il Proprietario Non Fa Manutenzione?
Se il proprietario non esegue i lavori di manutenzione straordinaria necessari, l’inquilino ha diverse opzioni, tra cui eseguire le riparazioni a proprie spese, inviare una comunicazione scritta al proprietario, richiedere una riduzione del canone di affitto, interrompere il pagamento dell’affitto o intraprendere un’azione legale.
4.2 Quando Si Esegue La Manutenzione Straordinaria?
La manutenzione straordinaria viene eseguita quando si verificano problemi strutturali o altri problemi gravi che richiedono un intervento oltre la semplice manutenzione ordinaria.
4.3 Quali Sono I Lavori Di Manutenzione Straordinaria?
La manutenzione straordinaria include lavori come il rifacimento del manto di copertura del lastrico solare, la sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti, l’installazione di videocitofoni, la sostituzione della caldaia e il ripristino di intonaci.
4.4 Chi Deve Eseguire La Manutenzione Straordinaria?
La manutenzione straordinaria è di competenza del proprietario dell’immobile. Tuttavia, in caso di necessità urgenti, l’inquilino può eseguire i lavori a sue spese e richiedere poi un rimborso al proprietario.
In conclusione, sia il proprietario che l’inquilino hanno dei doveri specifici quando si tratta di manutenzione dell’immobile. È importante conoscere questi diritti e obblighi per evitare conflitti e garantire che l’immobile rimanga in condizioni ottimali.
