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Introducción
La mayoría de los operadores tienen dificultades para responder a una pregunta sencilla: ¿cuáles son tus márgenes de explotación y tu beneficio por unidad?
Aunque la pregunta parezca sencilla, no lo es. La gestión inmobiliaria es un negocio complejo, en el que los ingresos y los costes proceden de diferentes partes interesadas en distintos periodos. Además, algunas cuentas de ingresos y costes son recurrentes, lo que facilita la previsión pero hace aún más complejo el cálculo del beneficio. Añade el hecho de que los inquilinos pueden dejar de pagar algunos meses de alquiler, y te encontrarás con un gran interrogante a la hora de responder a esa pregunta.
Gracias a nuestra experiencia en la gestión inmobiliaria, hemos encontrado una fórmula para calcular los márgenes por unidad y en conjunto.
Empieza por los ingresos
Como todas las lecciones de Flujo de Caja que hicimos nos enseñan, la primera línea son los ingresos. Una vez más, esto es fácil porque suele ser el alquiler cobrado de cada unidad.
Sin embargo, puedes recaudar otras fuentes de ingresos, por ejemplo, vendiendo otros servicios a tus inquilinos
Lo esencial aquí y en el apartado de costes es que tengas cuidado con las fechas de cobro efectivas. Las fechas de cobro significan que tienes que tener en cuenta el día en que recibes el dinero en el banco de cada fuente. Puede ser de alguna manera recurrente (es decir, el cobro del alquiler) o no recurrente (es decir, el uso de un servicio adicional).
Aquí debes tener en cuenta los fines de semana y los días festivos, para no estar desprevenido si el cobro del alquiler es en sábado. En este caso, asegúrate de que no verás ninguna transferencia bancaria en tu cuenta antes del martes.
Pon la atención en los gastos de funcionamiento
El apartado de gastos es el que podemos controlar, porque nosotros decidimos en qué gastar. Por lo tanto, este apartado debe ser el más considerado porque es el que más afectará a los márgenes.
Vamos a ver aquí un desglose de las principales cuentas de costes, y veremos para cada una de ellas lo que puedes hacer y cómo puedes calcularlo.
La comisión de gestión o renta pasiva
Incurrirás en este coste si realizas la gestión de la propiedad o el subarriendo. Sin embargo, si eres el propietario del inmueble, bien por ti; esto es todo beneficio.
Esta cuenta de costes se refiere al dinero que pagas al propietario del piso para alquilarlo o a la comisión que obtiene de la gestión
Sería conveniente que tuvieras cuidado al fijar una fecha de pago distante de la fecha de cobro del alquiler. Este proceso te permite hacer frente a eventuales inquilinos morosos. Por ejemplo, si fijas la fecha de cobro de la renta de los inquilinos el primero del mes, y luego acuerdas con el propietario que le pague el día 5, tendrás un breve plazo para gestionar a esos inquilinos morosos. Sin embargo, si te encuentras con un fin de semana o un periodo de vacaciones, tendrás serios problemas.
Normalmente, los propietarios cobran el alquiler a los inquilinos a principios de mes. Luego, el propietario cobra a mediados de mes o más tarde
¿Qué hago con los acuerdos existentes con los propietarios?
Si ya has establecido algunos acuerdos, acude a ellos pidiendo que la fecha de pago sea un poco más tarde en el mes.
Sólo les interesa una cosa: tener el dinero en su banco. Así que no tiene sentido que se estresen en cobrar todos los alquileres en los primeros días del mes. También es mejor para ellos, los propietarios, que te tomes tu tiempo para gestionar los alquileres y que luego les transfieras el dinero.
Otra alternativa
Como alternativa, puedes hacer que los inquilinos paguen directamente al propietario. Esta solución tiene la ventaja de obtener el dinero de inmediato, pero entonces tendrás que obtener tus honorarios de los propietarios.
Además, el pago no puede aplicarse al subarriendo; los inquilinos tienen que pagarte a ti y no al propietario, según el contrato.
Las facturas
Aquí es donde la cosa se complica. En primer lugar, las facturas son difíciles de gestionar porque algunas son recurrentes y otras no, con diferentes plazos de facturación
Recibes una cantidad fija del inquilino, así que está bien. Pero luego, tienes que considerar la gestión de un aspecto muy complejo de tu negocio: el saldo
El saldo considera las entradas de los ingresos fijos que obtienes de los inquilinos y el coste de cada factura. Aquí debes tratar cada cuenta de forma diferente, pero sobre todo, tener una estrategia dedicada de antemano [enlaza el artículo para el alquiler con todo incluido]
Mención a las cuotas del condominio
Con frecuencia, los inquilinos plantean problemas sobre la gestión de las cuotas del condominio y quién debe pagarlas. Hay reglas claras establecidas desde el principio, y es mejor informar a los inquilinos desde el principio. El problema aquí no es quién lo paga, sino por qué debe pagarlo el inquilino.
No quieren pagar por algo sin motivo
La solución es que el inquilino lo pague y se le reembolse, o que su estado lo pague por adelantado. El propietario reembolsará esta solución cobrando una prima en el alquiler.
Los empleados
Si tu complejidad es lo suficientemente alta, tendrás personal. Los propietarios deben distribuir sus costes entre todas tus unidades
Una idea interesante es calcular tus ingresos netos medios por empleado, descontando los gastos de funcionamiento (alquileres y facturas pasivas). De este modo, te haces una idea de la rentabilidad de cada empleado, sobre todo si dedicas cada uno de ellos a unidades diferentes.
Razón por unidad
Ahora puedes calcular los márgenes y la rentabilidad por unidad. El cálculo de los márgenes es un problema muy complejo con una respuesta fácil, y recuerda que se puede hacer aún más sencillo a través de RentYourNest
